パークリュクス神楽坂
パークリュクス神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区神楽坂6丁目59-2 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩2分 ／ 都営地下鉄大江戸線 牛込神楽坂駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2012-09（築14年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス神楽坂は、東京都新宿区神楽坂6丁目にある三井不動産レジデンシャルの投資用ワンルームマンションです。東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩2分、2012年竣工・13階建・48戸です。割高診断は参考値が1件で、相場との比較は今後の確認が必要です。
立地と交通
パークリュクス神楽坂は、東京メトロ東西線の神楽坂駅から徒歩2分、都営地下鉄大江戸線の牛込神楽坂駅からも徒歩4分という、2つの地下鉄を使い分けられる立地にあります。神楽坂は飲食店や商店が並ぶ人気の街で、都心部への移動もしやすいため、単身者の賃貸需要を考えるうえで強みになりやすいエリアです。ただし人気の高さがそのまま賃料や入居率を保証するわけではありません。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。近くの地価公示地点（神楽坂６丁目６４番、棟から18m）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,900,000円で、前年の2,500,000円から16%上昇しています。地価の上昇は土地としての人気の高さを示す材料になりますが、今後も同じように上がり続けるとは限りません。
建物と管理
建物は2012年9月竣工、築14年、13階建て・総戸数48戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、管理も同社グループの三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担っています。「パークリュクス」は同社のブランドで、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場でも売りやすい（流通しやすい）と言われています。
一方で、この棟の管理組合の運営状況や長期修繕計画、これまでの修繕の履歴といった具体的な情報は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築14年は大規模修繕の時期にあたることが多く、計画の有無がその後の維持費や資産価値に関わってきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。その1件では判定が「危険（割高）」、平均実質利回りは2.98%、平均提示価格は7868万円、家賃は218,000円でした。件数が1件しかないため、この棟全体の傾向として断定することはできません。
エリア全体（東京都新宿区）では診断の件数が256件あり、最も多い判定はやはり「危険（割高）」で133件、次いで「安全・割安」が82件、「注意」が38件、「判定不能」が3件でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の1件はエリア平均より提示価格が高く、利回りはエリア平均より低い数字でしたが、参考値である以上、単純な比較として受け止めてください。
この棟の診断の最終日は2024年8月31日で、現在の価格や家賃の条件とは変わっている可能性があります。購入を検討する際は、最新の賃貸条件と販売価格を重要事項説明書などで必ず確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
ハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や液状化のリスクが比較的低い地盤であることがうかがえますが、区が公開するハザードマップでも地域全体の情報を併せて確認すると安心です。
周辺の取引事例は855件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は130万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として、東榎町の1DK（25平方メートル、2019年築）が3700万円、同じ東榎町の1K（25平方メートル、2018年築）が4200万円、赤城下町の1LDK（55平方メートル、1995年築）が6400万円で取引されています。これらはあくまで近隣の事例であり、この棟そのものの取引価格ではない点に注意してください。
神楽坂駅徒歩2分、三井ブランドの管理体制で立地と大手の安心感はあります。
割高診断は参考値1件のみで、「危険（割高）」の判定は断定できません。
価格と賃料は重要事項説明書で必ず確認し、周辺相場と比べて判断してください。
- 現在の提示価格と賃料を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で所有権・担保設定の有無を確認する
- 実際の入居率や空室期間を管理会社に確認する
- 地価公示の商業地域区分と容積率の使われ方を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.52ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.98%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.52ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 218,000円
この棟の家賃中央値（218,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 129.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神楽坂６丁目６４番（この棟から約18m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル早稲田新宿区
- グローベル新大久保マスターズゲート新宿区
- エクセリア神楽坂新宿区
- スカイコート四谷新宿区
- ファーストリアルタワー新宿新宿区
- シャルムコート新宿ステーションパレス新宿区
