ライオンズプラザ新宿
ライオンズプラザ新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区歌舞伎町2丁目9-18 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 新宿 徒歩10分 ／ 都営大江戸線 新宿西口 徒歩7分 |
| 築年 | 1983-07（築43年） |
| 総戸数 | 203 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | SRC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ新宿は、東京都新宿区歌舞伎町にある大京分譲の築43年・14階建て・総戸数203戸のワンルームマンションです。新宿駅徒歩10分、都営大江戸線新宿西口駅徒歩7分。割高診断は件数が少なく参考値ですが、2件とも危険（割高）の判定が出ています。
立地と交通
ライオンズプラザ新宿は、JR山手線新宿駅から徒歩10分、都営大江戸線新宿西口駅から徒歩7分の場所にあります。所在地は新宿区歌舞伎町2丁目で、新宿駅周辺の繁華街に近いエリアです。2つの駅が使えるため、通勤や通学の行き先によって路線を選べる点は便利といえます。
この場所は用途地域が商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。商業地域は飲食店やオフィス、繁華街の建物が多く建てられる地域という意味で、単身者向けの賃貸需要が見込まれる一方、夜間の人通りや周辺環境を気にする人もいます。実際の住み心地や周辺の雰囲気は、時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1983年7月竣工、14階建て・総戸数203戸、構造はSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権です。分譲会社は大京で、「ライオンズ」ブランドとして全国に供給実績があり、中古の流通量も多いブランドです。現在はオリックスグループの傘下となっています。築43年と古いため、老朽化の進み具合は重要事項説明書や過去の修繕記録で確かめてください。
管理会社の名前は今回のデータに記載がないため、どの会社が日常の管理や清掃を行っているかは管理組合の総会議事録や売主への確認で調べてください。これまでの修繕の実施状況と今後の修繕費の見通しも、長期修繕計画で確かめることをおすすめします。築年数が長いマンションほど、この確認の重要性は高くなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が2件しかなく、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は2,280万円でした。家賃のサンプルも2件で、中央値は84,500円、最小71,000円から最大98,000円まで幅があります。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
同じ新宿区では254件の診断があり、「危険（割高）」が133件と最も多く、「安全・割安」は82件、「注意」は37件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,076万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の家賃中央値はエリアの家賃中央値より低く出ていますが、サンプル数の差が大きいため、単純に比較して結論を出すことはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から85m離れた歌舞伎町2-10-7の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり315万円で、前年の268万円から17.5%上昇しています。この地点も商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。地価公示はあくまで特定の1地点の価格であり、この棟の敷地そのものの価格を示すものではない点に注意してください。
国交省の取引データによると、2024年第1四半期から2025年第4四半期の周辺取引は936件あり、価格の中央値は3,500万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として歌舞伎町の1DK・30平方メートルが2025年第4四半期に3,900万円で取引されています。この棟は築43年と古いため、築浅の取引例とそのまま価格を比較することはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は谷底低地で「やや液状化しやすい」とされています。液状化とは、地震のときに地盤がゆるんで水のように動き、建物が傾いたりする現象のことです。実際の地盤の強さや対策の有無は、自治体が公開するハザードマップや地盤調査の資料で確かめてください。
診断件数は2件のみで参考値ですが、2件とも危険（割高）の判定が出ています。
築43年で管理会社情報が無く、修繕状況は書類で確認する必要があります。
地価は上昇傾向ですが液状化リスクもあり、総合的な確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 自治体のハザードマップで液状化・浸水リスクを確認する
- 複数の賃貸サイトや管理会社で実際の家賃相場を確認する
- 築43年分の設備・配管の状態を内見や点検記録で確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.65%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.15ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 71,000円
この棟の家賃中央値（84,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 11.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／歌舞伎町２－１０－７（この棟から約85m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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