ライオンズマンション新宿
ライオンズマンション新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築52年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区新宿6丁目28-11 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ丸の内線 新宿三丁目駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1974-04（築52年） |
| 総戸数 | 65戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウジング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション新宿は東京都新宿区新宿6丁目にある、1974年築・地上12階建て・総戸数65戸の投資用ワンルームマンションです。都営大江戸線東新宿駅から徒歩4分の駅近ですが、築52年で診断データも少なく、良い点と気になる点の両方があります。
立地と交通
ライオンズマンション新宿は、都営大江戸線「東新宿駅」から徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目駅」からも徒歩8分の場所にあります。2つの路線を利用できるため、通勤や通学のルートを状況に応じて選びやすい立地です。新宿駅周辺の繁華街やオフィス街にも近く、日常の買い物や外食の便も含めて利便性は高いと考えられます。ただし、実際の生活音や周辺環境の詳しい情報はデータに含まれていないため、現地で確認することをおすすめします。
住所は新宿区新宿6丁目28-11です。用途地域は商業地域（お店やオフィスビルを建てやすい地域という意味です）、区域区分は市街化区域に指定されています。商業地域は容積率が高く設定されることが多く、周辺には高層のオフィスビルやマンションが混在しやすい地域です。住宅街というより、都市機能を重視したにぎやかなエリアと言えます。静かな住環境を重視する方は、周辺の音や人通りを実際に確認しておくとよいでしょう。
建物と管理
この建物は1974年4月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造。鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）の地上12階建て、総戸数65戸のマンションです。築年数は52年で、分譲は大手デベロッパーの株式会社大京、ブランドは「ライオンズマンション」シリーズです。大京は全国で長年の供給実績があり、中古市場での流通量も多いブランドとされています。権利形態は所有権のため、土地と建物のいずれも自分の資産として登記されます。
管理会社は日本ハウジング株式会社です。修繕積立金や管理費の金額、過去の大規模修繕工事の実施時期、管理組合の運営状況といった情報は、今回のデータには含まれておらず分かりません。築52年という年数を踏まえると、給排水管や外壁、エレベーターなど設備の老朽化が進んでいる可能性があります。購入を検討する際は、重要事項調査報告書や長期修繕計画書を取り寄せて、実際の状態を確認することが欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため「参考値」として扱います。内訳は2件とも「安全・割安」という判定でした。平均実質利回りは4.41%、平均提示価格は1930万円です。家賃は中央値82,500円（サンプル2件、80,000円〜85,000円の範囲）で、最終診断日は2024年12月20日となっています。件数が少ないため、この結果だけで物件全体の傾向を判断することはできません。
参考として新宿区全体を見ると、診断件数は249件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で129件、次いで「安全・割安」が82件、「注意」が37件でした。エリア平均の実質利回りは3.51%、平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の実質利回りはエリア平均より高い数値が出ていますが、棟側の診断件数がわずか2件のため、エリアより割安だと断定することはできません。データの蓄積を待って、改めて確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から231m離れた地価公示地点（新宿５－１５－６）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり5,120,000円、前年の4,400,000円から16.4%上昇しています。この地点の用途地域は商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%、容積率800%、防火地域に指定されています。あくまで棟から離れた地点のデータのため、この物件の敷地そのものの地価とは異なる可能性がある点に注意が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に1125件あり、価格の中央値は3500万円、単価の中央値は1平方メートルあたり120万円、面積の中央値は30平方メートルです。個別の例としては、北新宿の1K・25平方メートル（2012年築）が3300万円、歌舞伎町の1DK・30平方メートル（2003年築）が3900万円、新宿の1K・20平方メートル（2004年築）が2800万円で取引されています。築年数や間取り、面積によって価格差があることがわかります。
ハザード情報では、この場所は洪水浸水想定区域には該当していません。一方で液状化については「やや液状化しやすい」地盤とされており、地形は谷底低地（周囲より低く、水や地下水がたまりやすい土地という意味です）に分類されています。高潮に関するデータは取得されていません。地盤に関するリスクは、購入前に自治体が公開しているハザードマップでも重ねて確認することをおすすめします。
東新宿駅徒歩4分の駅近物件ですが、築52年で修繕状況の確認が欠かせません。
診断は2件のみで参考値、エリア平均より利回りが高めですが断定はできません。
地価は上昇傾向で液状化リスクもあり、良い面と気になる面の両方があります。
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納の有無を確認する
- 大規模修繕がいつ行われたか記録を確認する
- 現在の空室状況と入居者の家賃を確認する
- 液状化しやすい地盤のため地盤調査資料を確認する
- 築52年の建物の耐震診断結果を確認する
- 診断件数が少ないため自分でも周辺相場を調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.9ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.41%）は、東京都 新宿区相場（3.51%）より0.9ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計（一次情報）。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（82,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 13.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿５－１５－６（この棟から約231m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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