コンシェリア神楽坂
コンシェリア神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区岩戸町1-2 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア神楽坂は、東京都新宿区岩戸町に建つクレアスライフ分譲の投資用ワンルームマンションです。建物自体の詳細データは少なく、本記事では地価公示や周辺の取引事例、ハザード情報など公的な資料を中心に、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
コンシェリア神楽坂は、東京都新宿区岩戸町1-2に位置する投資用ワンルームマンションです。神楽坂エリアは都心に近く、商業地域に指定された地域ですが、最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回の資料に無いため、販売時の物件概要書や地図サービスで実際の距離を確かめてください。
国土交通省の地価公示によると、棟から113m離れた「神楽坂６丁目６４番」の地点は1平方メートルあたり290万円で、前年の250万円から16%上昇しました。用途地域は商業地域で建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されており、周辺は比較的高い建物を建てやすい地域であることが分かります。地価の上昇は土地の需要を示す指標の一つですが、個々の部屋の資産価値と直結するわけではありません。
建物と管理
分譲会社は株式会社クレアスライフで、「コンシェリア」というブランド名で都心駅近の投資用ワンルームマンションを数多く手掛けています。立地選定にこだわり、入居率の安定性を訴求しているデベロッパー（開発・販売を行う会社）です。ただし、こうしたブランドとしての評価は本棟そのものの品質や管理状態を保証するものではない点に注意してください。
竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態、管理会社などの基本情報は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、管理体制や修繕の計画についても今回の資料では分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めることをおすすめします。こうした基礎情報が確認できるまでは、価格の妥当性を判断することは難しいと言えます。
割高診断から見た相場ポジション
コンシェリア神楽坂そのものの割高診断は今回0件のため、この棟単独の相場ポジションはデータ蓄積中です。個別の価格や利回りが周辺相場に対してどの位置にあるかは、今後診断の件数が増えることで、より具体的に分かるようになっていきます。現時点では本棟固有の判断材料が無いことを前提に検討してください。
参考として、東京都新宿区全体の診断（256件）では「危険（割高）」の判定が133件と最も多く、「注意」38件、「安全・割安」82件、「判定不能」3件でした。平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。これはあくまでエリア全体の傾向であり、本棟の価格や賃料が妥当かどうかを直接示すものではない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省のデータでは、周辺の取引事例が773件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は130万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には箪笥町で1R・20平方メートルの部屋が2000万円、中町で1K・15平方メートルの部屋が2700万円で取引されています。箪笥町では1LDK・45平方メートルが8500万円という事例もあり、間取りや面積によって価格帯には幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。高潮に関するデータは今回の資料に含まれていないため、気になる場合は新宿区が公表しているハザードマップで確認してください。これらは公表データに基づく参考情報であり、実際の購入検討時には最新の情報も併せて確認することをおすすめします。
棟自体の診断データはまだ無く、相場ポジションはデータ蓄積中です。
新宿区全体では危険（割高）判定が最多で、平均提示価格3077万円、利回り3.5%です。
建物の詳細は非公開情報が多く、重要事項説明書や登記簿での確認が欠かせません。
- 重要事項説明書で竣工年・構造・権利形態を確認する
- 登記簿で総戸数と管理形態を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 最寄り駅までの距離を物件概要書や地図で確かめる
- 新宿区の平均提示価格・利回りと比較し価格感をつかむ
- 最新のハザードマップで浸水・液状化・高潮情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神楽坂６丁目６４番（この棟から約113m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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