パレステュディオ四谷
パレステュディオ四谷（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区四谷2丁目11-7 |
|---|---|
| 交通 | 四谷三丁目駅 徒歩4分 ／ 曙橋駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2005-12（築20年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | PASOL HOMES |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ四谷は東京都新宿区四谷2丁目にある2005年築・14階建て49戸のワンルームマンションです。四谷三丁目駅徒歩4分で交通は便利ですが、割高診断の参考値（1件）は「危険（割高）」でした。購入前に確認したい点を宅建士の視点でまとめます。
立地と交通
パレステュディオ四谷は、東京都新宿区四谷2丁目11-7に位置するワンルームマンションです。最寄りの四谷三丁目駅までは徒歩4分、曙橋駅までは徒歩7分で、複数の駅を使い分けられる立地です。都心部へのアクセスを重視する単身者向けの賃貸需要が見込まれやすい場所といえます。
この場所の用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の上限を示す容積率は700%です。近くの地価公示地点（四谷三丁目１番８、棟から163m）の価格は1平方メートルあたり6,300,000円で、前年の5,450,000円から15.6%上昇しています。地価の変動は土地の価格の目安であり、この棟の売買価格を直接決めるものではない点に注意してください。
建物と管理
建物は2005年12月に竣工し、2026年現在で築21年、14階建て・総戸数49戸です。管理会社はPASOL HOMESです。ただし管理体制や修繕の計画の具体的な内容は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
建物の構造（RC造かSRC造かなど）と土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してください。分譲した会社の情報もデータに無いため、販売当時のパンフレットなどが残っていれば合わせて見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は3390万円、家賃は101,000円、平均実質利回りは2.94%でした（最終診断日2024-11-28）。診断が1件のみであるため、この結果だけで棟全体を割高と決めつけることはできません。
参考として新宿区全体の診断件数は255件あり、判定の内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能2件でした。多い判定はエリアでも「危険（割高）」で、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円、平均実質利回りは3.5%です。この棟の平均実質利回り2.94%はエリアの3.5%より低く、平均提示価格3390万円はエリアの3074万円より高めでした。利回りが低いほど、家賃に対して価格が高めである傾向があるとされます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は750件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は128万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば近隣の左門町では2025年第4四半期に1K・20平方メートルが3500万円、1LDK・40平方メートルが7200万円で取引されています。
ハザード情報では、この場所は洪水の浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ただし高潮に関するデータは今回取得できていないため、新宿区が公開するハザードマップで別途確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点が3.8（10件）となっています。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点の記載が無いため、内容は口コミサイトの個別ページで直接確認してください。
口コミは住んでいる人や検討した人の個人的な感想であり、建物全体の状態を正確に表すとは限りません。実際の住み心地や管理の様子は、複数の口コミサイトの内容や、可能であれば管理組合の総会議事録と合わせて確認することをおすすめします。
交通は四谷三丁目駅徒歩4分と便利ですが、割高診断は参考値（1件）で危険（割高）の判定でした。
建物の構造・権利・分譲会社の情報は無く、登記簿や重説で別途確認が必要です。
エリア全体でも危険（割高）判定が最多のため、価格の妥当性は個別に確かめる姿勢が大切です。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理規約と長期修繕計画書の内容を管理会社に確認する
- 割高診断は参考値のため、他の取引事例と価格を比べて確認する
- 高潮のハザード情報を区のハザードマップで確認する
- 口コミの詳細はマンションレビューの個別ページで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.94%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 101,000円
この棟の家賃中央値（101,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 6.3% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／四谷３丁目１番８（この棟から約163m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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