ライオンズマンション歌舞伎町
ライオンズマンション歌舞伎町（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区歌舞伎町2-2-21 |
|---|---|
| 交通 | 地下鉄大江戸線 東新宿駅 徒歩4分 ／ JR線 新宿駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1980-08（築46年） |
| 総戸数 | 270戸 |
| 階数 | 地上15階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)合人社計画研究所 東京西支店 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション歌舞伎町は、東京都新宿区歌舞伎町にある1980年竣工・築46年、15階建270戸の大規模マンションです。東新宿駅徒歩4分、新宿駅徒歩9分で交通は便利です。診断は参考値ですが、利回りや周辺相場・地価データを宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
ライオンズマンション歌舞伎町の所在地は東京都新宿区歌舞伎町2-2-21です。最寄り駅は地下鉄大江戸線の東新宿駅で徒歩4分、JR線の新宿駅までは徒歩9分と案内されています。大江戸線とJR線の両方が使える立地で、行き先によって駅を選べる点は強みです。
歌舞伎町は繁華街として知られるエリアで、飲食店や商業施設が集まっています。賑わいがある分、夜間の人通りや音が気になる人もいるかもしれません。実際の住み心地は時間帯や部屋の位置によって差が出るため、内見の際に周辺の様子を確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1980年8月に竣工し、2026年時点で築46年です。地上15階建で総戸数は270戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで包んだ丈夫な構造）です。権利形態は所有権で、分譲は大京が手がけました。大京は「ライオンズマンション」ブランドで知られ、中古の流通量も多いデベロッパー（開発会社）です。
管理会社は合人社計画研究所 東京西支店です。築46年と古いため、建物の修繕がどこまで進んでいるかが住み心地や資産価値に直結します。長期修繕計画や直近の大規模修繕の実施状況、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均の実質利回り（購入額に対する年間の実質的な利益の割合）は3.94%、平均提示価格は1,750万円でした。家賃は中央値67,000円ですが、これもサンプル数1件に基づく参考値です。
一方、新宿区全体では診断の件数が256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均提示価格は3,077万円、家賃中央値は95,000円、平均実質利回りは3.5%です。この棟とエリア全体の数値は物件の規模や間取りが異なる可能性があるため、単純に比べて判断しないようにしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から167m地点の地価公示（国が毎年公表する標準的な土地の価格）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり5,120,000円でした。前年の4,400,000円から16.4%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率800%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,043件あり、価格の中央値は3,500万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として2025年第4四半期の歌舞伎町の1DK（30平方メートル、築2003年）は3,900万円で取引されています。地価や取引価格は地点や時期で差が大きいため、この棟の価格が妥当かどうかは個別に確認が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされていますが、地形は谷底低地（傾斜1/100未満の低い土地）で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。地震の際の地盤の影響が気になる場合は、自治体が公表するハザードマップや地盤調査の資料も合わせて確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「注意」で危険な割高とは言えません。
新宿区全体は「危険（割高）」が最多のため、エリア相場との比較には注意が必要です。
築46年の建物は修繕状況の確認が鍵で、管理組合の資料を必ず確かめましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確かめる
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造・権利関係を確認する
- 液状化のしやすさなど地盤情報をハザードマップで確認する
- 家賃や利回りは診断件数が少ないため個別に再調査する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.4点39件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.44ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.94%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.44ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 67,000円
この棟の家賃中央値（67,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 29.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿５－１５－６（この棟から約167m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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