パークリュクス新宿御苑前mono
パークリュクス新宿御苑前mono（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区富久町16-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ副都心線 新宿三丁目駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2014-07（築12年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル(株) |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス新宿御苑前monoは、東京都新宿区富久町にある2014年築・総戸数49戸のマンションです。新宿御苑前駅まで徒歩7分、三井不動産レジデンシャルの分譲・管理で、投資用ワンルームとしての価格帯や相場感を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
パークリュクス新宿御苑前monoは、東京都新宿区富久町16-7に位置しています。東京メトロ丸ノ内線の新宿御苑前駅まで徒歩7分、副都心線の新宿三丁目駅まで徒歩8分で、2つの路線が使える立地です。新宿駅周辺のオフィスや商業施設にも近く、通勤・通学の便は良いと言えます。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は600%です。防火地域にも指定されており、周辺は高い建物が建ちやすい地域だと分かります。商業地域らしく人通りや店舗も多いと考えられますが、具体的な街並みの様子は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2014年7月に竣工し、築年数は12年です。15階建て・総戸数49戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産レジデンシャル、管理は同社グループの三井不動産レジデンシャルサービスが担っています。ブランド名は「パークリュクス」で、三井不動産グループの中でも耐震性や設備の水準が高く、中古市場での流通性が高いシリーズとされています。
ただし、管理組合の運営状況や修繕積立金の状況は今回のデータには含まれていません。実際の管理の良し悪しは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断が行われたのは1件で、判定は「危険（割高）」でした。診断の件数が3件未満のため、この結果は参考値として捉えてください。平均提示価格は3950万円、平均実質利回り（年間の家賃収入から管理費などを引いた後の、投資額に対する割合）はマイナス0.57%でした。
同じ新宿区では診断の件数が256件あり、「危険（割高）」が133件、「注意」が38件、「安全・割安」が82件、「判定不能」が3件でした。エリア全体の平均提示価格は3077万円、平均実質利回りは3.5%、家賃中央値は95,000円です。この棟の平均提示価格はエリア平均より高めで、平均実質利回りもエリア平均の3.5%を下回っています。棟のデータが1件のみである点を踏まえ、断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から175m地点（新宿１－３１－１６）の令和8年の価格は1平方メートルあたり2,500,000円で、前年の2,100,000円から19%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。地価の動きは一つの地点の数字であり、エリア全体を代表するものではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの938件が集まっており、価格中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は123.3万円、面積中央値は30平方メートルです。例として、2025年第4四半期に富久町で2015年築・30平方メートルの1LDKが5000万円、同じく富久町で40平方メートルの1LDKが8300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震で地面が液体のようにゆるくなる現象）は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。ハザード情報は地点単位の推定なので、購入検討時は自治体のハザードマップでも最新の状況を確認してください。
新宿御苑前駅7分の好立地ですが、棟の診断は1件のみで参考値にとどまります。
平均提示価格はエリア平均より高めで、平均実質利回りもエリア平均を下回っています。
地価は上昇傾向ですが、管理状況や賃貸実態は別途の確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃貸状況・空室の有無を管理会社に確認する
- 提示価格が市場の取引事例と比べて妥当か確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- ハザードマップで最新の浸水・地盤情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.1点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -4.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.57%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より4.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿１－３１－１６（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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