コンシェリア西新宿TOWER'S WEST
コンシェリア西新宿TOWER'S WEST（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿6丁目20-7 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 都庁前駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2008-01（築18年） |
| 総戸数 | 612戸 |
| 階数 | 地上44階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本マンション管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア西新宿TOWER'S WESTは新宿区西新宿6丁目、都営大江戸線西新宿五丁目駅徒歩6分の44階建て投資用ワンルームです。2008年築・住友不動産分譲で、割高診断では「危険（割高）」の判定が目立ちます。
立地と交通
本物件は東京都新宿区西新宿6丁目20-7に位置し、都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩6分、都庁前駅からも徒歩8分で利用できます。複数路線を使えるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。
周辺は新宿副都心のオフィス街にあたり、新宿中央公園も近く、緑地が少ない都心部の中では貴重な環境です。ただし人通りや街並みの雰囲気は実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2008年1月築、築18年で、地上44階建て・総戸数612戸の大規模タワーマンションです。構造は鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は住友不動産株式会社、管理は日本マンション管理株式会社が担当しています。
ブランドは「コンシェリア」で、クレアスライフが都心駅近の投資用ワンルームを多く手がけています。大規模物件のため管理費や修繕積立金の水準、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われ、「危険（割高）」が3件、「注意」が1件でした。平均実質利回りは3.29%、平均提示価格は5,410万円です。診断件数は3件以上のため参考値ではなく実数として扱われています。
新宿区全体の診断（250件）では「危険（割高）」が129件と最も多く、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3,059万円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.22ポイント低く、価格帯もエリア平均より高めに位置しています。
家賃は中央値170,638円で、最小168,000円・最大175,000円と幅は小さめです。新宿区全体の家賃中央値95,000円と比べて高い水準にありますが、部屋の面積や設備差が反映されている可能性もあるため、実際の募集条件を個別に確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から62m地点の地価公示（西新宿５－７－１、令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり3,520,000円で、前年の3,020,000円から16.6%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は906件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3,000万円、単価中央値は1平方メートルあたり115万円、面積中央値は30平方メートルでした。直近の例では2025年第4四半期に1K・20平方メートルで2,900万円や3,400万円などの取引があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。浸水想定がある地域のため、ハザードマップや管理組合の防災対策は事前に確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点4.3（155件）と高評価です。良い点として、エントランス・廊下・エレベーター前の3段階オートロックと24時間フロント常駐、温泉やジム、プール、楽器演奏室など共用施設の充実が挙げられています。
交通面では大江戸線・丸ノ内線・バスなど複数路線が使える点、オフィス街のため治安が良く新宿中央公園も徒歩圏にある点、24時間営業のスーパーや飲食店が多い点も評価されています。気になる点として挙げられている項目は今回のデータには見当たりませんでした。
割高診断は4件中3件が「危険（割高）」で、エリア平均より価格が高めの傾向です。
立地と共用施設への口コミ評価は高く、交通利便性も複数路線で良好です。
浸水想定エリアのため、購入前に価格妥当性とハザード対策の両方を確認してください。
- 管理費・修繕積立金と長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- 現在の賃料や入居率を最新のレントロールで確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- 洪水ハザードマップで浸水リスクと避難経路を確認する
- 周辺の類似取引事例と提示価格を比較して割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点155件
- エントランス・廊下・エレベーター前と3段階のオートロック、24時間フロント常駐
- 温泉・ジム・プール・楽器演奏室など共用施設が充実
- 大江戸線・丸ノ内線・バスなど複数路線利用可、交通利便性が高い
- オフィス街のため治安が良く、新宿中央公園も徒歩圏
- 24時間営業スーパーが徒歩圏内、飲食店多数
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.29%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 175,000円
- 172,000円
- 169,275円
- 168,000円
この棟の家賃中央値（170,638円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 79.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿５－７－１（この棟から約62m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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