コンシェリア西新宿TOWER'S WEST
コンシェリア西新宿TOWER'S WEST（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿6丁目20-7 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 都庁前駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2008-01（築18年） |
| 総戸数 | 612戸 |
| 階数 | 地上44階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本マンション管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア西新宿TOWER'S WESTは東京都新宿区西新宿6丁目にある、地上44階建て・総戸数612戸の投資用ワンルームマンションです。都営大江戸線の駅から徒歩圏で、竣工は2008年、分譲は住友不動産です。宅建士の視点で立地や相場、口コミまで中立に解説します。
立地と交通
コンシェリア西新宿TOWER'S WESTは、都営大江戸線の西新宿五丁目駅から徒歩6分、都庁前駅から徒歩8分の場所にあります。2つの駅を使えるので、行き先によって使い分けやすい立地です。新宿区西新宿6丁目という住所からも分かるように、新宿の中心エリアに近い場所に建っています。
建物がある西新宿５－７－１周辺は、国が公表している地価公示によると商業地域に指定されており、建物を建てられる割合（建ぺい率）は80%、延べ床面積の上限の目安（容積率）は700%です。オフィスビルや商業施設が多いエリアであることがうかがえます。
建物と管理
この物件は2008年1月に竣工した、地上44階建て・総戸数612戸の鉄筋コンクリート造マンションです。築年数は18年になります。権利形態は所有権で、分譲は住友不動産株式会社、管理は日本マンション管理株式会社が行っています。
「コンシェリア」は、投資用のワンルームマンションを分譲するクレアスライフというブランド名です。駅から近い場所を選んで開発することにこだわり、部屋が埋まりやすいことをアピールしているブランドです。ただし、実際の入居率についてのデータは今回取得できていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行った割高診断は4件あり、そのうち3件が「危険（割高）」、1件が「注意」という判定でした。「安全・割安」の判定はありませんでした。平均の実質利回り（家賃収入から諸経費を引いて計算した利回り）は3.29%、平均の提示価格は5410万円でした。最新の診断日は2024年12月21日です。
家賃のデータは4件集まっており、中央値は170,638円、最も安い例で168,000円、最も高い例で175,000円でした。この棟の実質利回りは、新宿区全体の平均利回り3.51%と比べて0.22ポイント低い結果でした。
新宿区全体では249件の診断が行われ、「危険（割高）」が129件、「注意」が37件、「安全・割安」が82件という結果です。エリア全体でも危険判定が最も多いものの、安全・割安の割合はこの棟より高めです。エリアの平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円でした。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から62m離れた西新宿５－７－１地点（商業地域）の価格は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり3,520,000円でした。前年の3,020,000円から16.6%上昇しています。防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに906件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は115万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、西新宿地区で20平方メートル・1Kの部屋が2900万円や3400万円で取引された例があります。
ハザードマップの情報では、この地点は洪水で0.5〜3mの浸水が想定されています。地盤は「やや液状化しにくい」とされ、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地）に分類されています。高潮についてのデータは取得できていません。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には155件の口コミが集まっており、評点は4.3でした。良い点としては、エントランス・廊下・エレベーター前の3段階のオートロックや24時間のフロント常駐、温泉やジム、プールなど充実した共用施設が挙げられています。
交通面では大江戸線や丸ノ内線、バスなど複数の路線・手段が使えることが評価されています。オフィス街のため治安が良く、新宿中央公園にも歩いて行けること、24時間営業のスーパーや飲食店が近くにあることも良い点として挙げられていました。気になる点についての投稿は確認できませんでした。
診断4件中3件が「危険（割高）」判定で、利回りはエリア平均よりやや低めです。
大江戸線2駅を利用できる立地で、共用施設や管理体制への口コミ評価は高めです。
地価は上昇していますが、洪水浸水想定区域である点は事前に確認が必要です。
- 現在の入居率や空室状況を管理会社に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の変更予定を確認する
- 過去の修繕履歴と長期修繕計画を確認する
- 実際の家賃相場を複数の情報源で確認する
- 洪水浸水想定区域であることの対策を確認する
- 割高診断はあくまで参考値の一つと理解しておく
- 現地で建物や部屋の状態を自分の目で確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で中立的に検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 クレアスライフは都心特化の投資用マンションデベロッパーです。事業の源流は1984年設立の菱和ライフクリエイトにさかのぼり、「菱和パレス」「パレステュディオ」などのブランドを展開後、現在の株式会社クレアスライフ（公式会社概要では設立2007年8月）としてコンシェリアシリーズを主力に都心物件を供給しています。業界内では「投資用ワンルームマンション業界の大手のひとつ」と称される、歴史と知名度を持つ会社です（会社概要は2026年8月31日に公式サイトで確認）。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点155件
- エントランス・廊下・エレベーター前と3段階のオートロック、24時間フロント常駐
- 温泉・ジム・プール・楽器演奏室など共用施設が充実
- 大江戸線・丸ノ内線・バスなど複数路線利用可、交通利便性が高い
- オフィス街のため治安が良く、新宿中央公園も徒歩圏
- 24時間営業スーパーが徒歩圏内、飲食店多数
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.29%）は、東京都 新宿区相場（3.51%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計（一次情報）。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 175,000円
- 172,000円
- 169,275円
- 168,000円
この棟の家賃中央値（170,638円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 79.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿５－７－１（この棟から約62m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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