ライオンズプラザ高円寺
ライオンズプラザ高円寺（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺北3丁目 |
|---|---|
| 交通 | JR中央本線 高円寺駅 徒歩2分 ／ JR総武・中央緩行線 高円寺駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1981-11（築45年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ高円寺は、東京都杉並区高円寺北3丁目にあるJR高円寺駅徒歩2分の中古ワンルームマンションです。1981年築・全39戸で、分譲は大京のライオンズブランド。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、エリア相場との比較も合わせて確認したい一棟です。
立地と交通
ライオンズプラザ高円寺は、JR中央本線・総武線の高円寺駅から徒歩2分という近さにあります。東京都杉並区高円寺北3丁目に位置し、通勤や通学で駅を使う人にとっては便利な立地です。駅からの距離が近いことは、入居者を探すときの強みになりやすい点です。
棟から約70メートルの場所にある国の地価公示地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60％・容積率150％となっています。低層の住宅が多いエリアであることがうかがえますが、この建物自体の用途地域や規制は今回のデータに無いため、都市計画図や杉並区役所で確かめてください。
建物と管理
建物は1981年11月に竣工し、築45年が経ったRC造（鉄筋コンクリート造）の地上5階建てです。総戸数は39戸で、権利形態は所有権です。分譲した会社は大京で、「ライオンズ」ブランドを長年展開してきたデベロッパーです。現在はオリックスグループの傘下になっており、中古での流通量が多いブランドとして知られています。
管理会社については今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や管理規約で確かめてください。また、築45年という年数を踏まえると、修繕の履歴や今後の修繕計画がどうなっているかも気になるところです。長期修繕計画と修繕積立金の状況は、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.51％、平均提示価格は1900万円、家賃は70,000円（家賃のサンプルも1件）で、最終診断日は2025年4月13日です。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
エリア全体（東京都杉並区）での診断件数は193件あり、判定の内訳は「危険（割高）」99件、「注意」32件、「安全・割安」62件で、最も多いのは危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54％、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の家賃70,000円や提示価格1900万円は、エリアの中央値や平均より低めですが、診断件数が1件という参考値であることを踏まえ、個別に確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から約70メートルの地点の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり702,000円でした。前年の642,000円から9.3％上昇しており、このエリアの地価公示は上昇傾向にあります。なお、この地点は準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に470件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば大和町では2025年第4四半期に35平方メートルの1LDKが4800万円、高円寺北では20平方メートルの1Kが2900万円で取引されています。同じ地区でも築年や面積によって価格には差があります。
洪水や土砂災害などのハザード情報は今回のデータに含まれていないため、杉並区や国土交通省が公開しているハザードマップで確かめてください。地価や取引事例が良くても、災害リスクは別の観点として確認しておきたい項目です。
駅近2分は強みですが、診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。
家賃・提示価格はエリア平均より低めですが、管理体制や修繕計画は別途確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、価格が妥当かは取引事例や診断件数を踏まえて個別に判断してください。
- 管理会社と管理体制を重要事項説明書や管理規約で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合の総会議事録で確認する
- 現在の賃借人の有無や賃貸条件を売主に確認する
- 建物の耐震性や修繕履歴を登記簿や管理組合の記録で確認する
- ハザードマップで浸水や土砂災害のリスクを自治体サイトで確認する
- 周辺の取引事例や提示価格と比べて割高かどうかを個別に検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格判断は別）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.03ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 17.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／高円寺北３－２６－１４（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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