ルーブル上高井戸
ルーブル上高井戸（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区上高井戸1-4-16 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 八幡山 徒歩4分 ／ 京王線 芦花公園 徒歩10分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社東光マンションセンター |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル上高井戸は杉並区上高井戸、京王線八幡山駅徒歩4分に建つ築23年・総戸数48戸のワンルームマンションです。割高診断の参考値は1件のみで「危険（割高）」、杉並区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多くなっています。地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
ルーブル上高井戸は、東京都杉並区上高井戸1-4-16に建つワンルームマンションです。最寄りは京王線八幡山駅で徒歩4分、京王線芦花公園駅も徒歩10分の距離にあり、2つの駅を状況に合わせて使い分けられる立地です。八幡山駅は京王線の急行が停車する駅で、新宿方面への通勤や通学に便利な駅といえます。
周辺の地価公示（国が毎年1月1日時点の土地の値段の目安を発表する仕組み）を見ると、棟から75m地点の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり685,000円で、前年の637,000円から7.5%上昇しています。地価の上昇は土地の人気を示す材料の一つですが、マンション一室の価格や家賃が同じように上がるとは限らないため、別の指標として見ることが大切です。
建物と管理
この建物は2003年1月に竣工した鉄筋コンクリート造・地上8階建で、総戸数は48戸、権利形態は所有権です。分譲は株式会社東光マンションセンター、管理は株式会社TFDコミュニティが担っています。ブランド名は「ルーブル」で、クリードが都市型ワンルームマンションとして首都圏の主要駅周辺に展開しているシリーズの一つです。
築23年のマンションでは、これまでに大規模修繕工事が実施されたかどうか、そして今後の修繕計画がどうなっているかが資産価値を考える上で重要な材料になります。この点は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均の実質利回り（購入後の支出も考えた利益の割合）は2.66%、平均提示価格は2600万円、家賃中央値は76,000円という結果でした。1件の結果だけで、この棟の価格全体が高いと決めつけることはできません。
杉並区全体では診断件数193件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」で99件、「安全・割安」が62件、「注意」が32件という内訳です。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の家賃中央値76,000円は区の家賃中央値より低く、利回りも区平均より低い結果でしたが、サンプルが1件しかないため、傾向をつかむための参考情報として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの247件があり、価格中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は86.7万円、面積中央値は25平方メートルです。例として挙げられた事例は、面積が15〜40平方メートル、築年も1970年から2004年までと幅があり、同じ条件の部屋同士を単純に比べられるわけではない点に注意してください。
物件所在地の用途地域は近隣商業地域で市街化区域に含まれ、地価公示地点の用途地域は第二種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域とされています。ハザード情報では洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」となっていますが、これは一時点のデータなので、購入を検討する際は最新のハザードマップを杉並区の窓口で確認してください。
割高診断の参考値は1件のみで「危険（割高）」、断定はできません。
杉並区全体も「危険（割高）」が最多で、価格は個別に見極める必要があります。
地価は上昇傾向ですが、修繕計画や管理体制は別途確認が必要です。
- 大規模修繕の実施履歴と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体制の実態を確認する
- 現在の賃料や空室の状況を最新の募集情報で確認する
- 周辺取引247件と比べて価格が妥当か自分でも確認する
- 建蔽率・容積率などの制限を登記簿や役所で確認する
- 最新のハザードマップを杉並区の窓口で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別に確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.88ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.66%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.88ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 76,000円
この棟の家賃中央値（76,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 10.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上高井戸１－４－２３（この棟から約75m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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