ルーブル荻窪伍番館
ルーブル荻窪伍番館（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区上荻2-7-30 |
|---|---|
| 交通 | JR中央線 荻窪駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2009-11（築17年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | TFD |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都杉並区上荻に建つ「ルーブル荻窪伍番館」は、JR中央線荻窪駅から徒歩8分の投資用ワンルームマンションです。2009年11月竣工・5階建74戸で、クリードの「ルーブル」ブランド物件です。本記事では宅建士の視点で、立地や建物、割高診断の参考値までを中立にまとめます。
立地と交通
ルーブル荻窪伍番館は、JR中央線荻窪駅から徒歩8分の場所に建つワンルームマンションです。中央線は新宿駅や東京駅方面へのアクセスがよく、通勤や通学の便がよい立地として人気があるエリアです。所在地である杉並区上荻2丁目は近隣商業地域に区分される市街化区域で、住宅だけでなく店舗やオフィスが混在しやすい地域です。賃貸需要を考える際は、こうした用途地域の特徴も踏まえて周辺環境を確認すると良いでしょう。
本物件から313m離れた地価公示地点は第一種低層住居専用地域です。地価公示とは、国が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を示す指標のことです。令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり823,000円で、前年の755,000円から9%上昇しています。ただしこの地点の用途地域は本物件（近隣商業地域）とは異なるため、地価の動きはあくまで周辺相場の目安として参考にしてください。
建物と管理
ルーブル荻窪伍番館は2009年11月に竣工した、築17年の鉄筋コンクリート造・5階建てのマンションです。総戸数は74戸で、権利形態は所有権です。分譲はTFDコーポレーション、管理はTFDが担当しています。ブランド名の「ルーブル」は、クリードが首都圏の主要駅周辺で展開している都市型ワンルームマンションの企画・分譲ブランドで、本物件もそのシリーズの一つとして荻窪駅周辺に位置しています。
建物の管理体制や長期修繕計画、修繕履歴については今回のデータに含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。築17年のマンションは大規模修繕の実施や計画の有無によって今後の維持費が変わってくるため、積立金の状況も合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件で、判定は「注意」でした。診断件数が3件未満のため、参考値として扱ってください。この1件では、想定家賃87,000円、提示価格の平均は2720万円、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合のこと）は3.38%という結果でした。1件のみのデータであるため、この棟全体の傾向として断定することはできません。
同じ杉並区エリア全体では診断件数193件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」で99件、「注意」は32件、「安全・割安」は62件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。1件だけの本棟データとエリア全体の傾向は単純に比較できないため、価格の妥当性は個別に確認したうえで判断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の調査によると、荻窪エリアの周辺取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで360件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は92.9万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には上荻の1LDK（35平方メートル、2009年築）が4900万円で取引されています。こうした取引事例は、本物件の価格を検討する際の参考情報になります。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。地盤や水害リスクは立地を選ぶ際の参考になりますが、ハザードマップは地域や年度によって更新されることがあるため、購入前には最新の自治体資料や重要事項説明書も確認しておくと安心です。
ルーブル荻窪伍番館は荻窪駅徒歩8分、杉並区上荻に建つ築17年のワンルームマンションです。
割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は「注意」でした。エリア全体では「危険（割高）」が最多です。
地価は上昇傾向ですが、管理や修繕の実態は書類での確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 現在の賃貸状況（入居者有無・賃料）を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や耐震性を確認する
- 周辺の地価公示や取引事例と価格を比較する
- 最新のハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格妥当性は別の話）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 2.4% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南荻窪４－３２－１５（この棟から約313m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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