ライオンズマンション方南町駅前
ライオンズマンション方南町駅前（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区堀ノ内1-2-10 |
|---|---|
| 交通 | 東京地下鉄方南支線 方南町 徒歩1分 |
| 築年 | 1985-09（築41年） |
| 総戸数 | 78戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | SRC |
| 建物管理会社 | （株）大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション方南町駅前は、東京都杉並区堀ノ内の東京メトロ方南町駅徒歩1分に建つ1985年築・地上8階建て全78戸のマンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）と注意が1件ずつで、宅建士の視点で良い点と気になる点を整理しました。
立地と交通
ライオンズマンション方南町駅前は、東京都杉並区堀ノ内1-2-10に位置し、東京メトロ方南支線の方南町駅から徒歩1分という近さです。用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は400%、火災に備えた防火地域にも指定されています。
この地域は商業地域らしく駅前の利便性が高いことがうかがえますが、事実データには周辺の生活環境（スーパーや学校など）の情報はなく、分かりません。通勤・通学のしやすさは徒歩1分という数字から高いといえますが、実際の住み心地については現地での確認が必要です。
建物と管理
この建物は1985年9月に竣工し、2026年時点で築41年です。地上8階建てで総戸数は78戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで包んだ丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、土地も建物も自分のものになる形式です。
分譲会社は株式会社大京、管理会社は株式会社大京アステージです。大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持ち、現在はオリックスグループの傘下にあります。全国的に供給・流通量の多いブランドですが、築41年という年数から、今後の修繕計画や管理状態は個別に確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はありませんでした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体が割高・割安と断定することはできません。
参考値として、平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1615万円でした。家賃はサンプル2件で中央値61,500円（60,000円〜63,000円）です。エリア全体（東京都杉並区、193件）では平均実質利回り3.54%、平均提示価格2399万円、家賃中央値85,000円となっており、この棟の家賃はエリアの中央値より低い数値でした。最終診断日は2025年7月29日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から120m離れた方南２－２１－３地点（商業地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,280,000円、前年は1,090,000円で、変動率は+17.4%でした。地価が上がった年であることが分かりますが、この数値がそのまま物件の取引価格に反映されるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の273件で、価格中央値は2400万円、単価中央値は1平方メートルあたり95万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の和泉地区では2300万円・20平方メートル・1Kの2007年築、900万円・15平方メートル・1Kの1986年築、2500万円・20平方メートル・1DKの2006年築という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」です。高潮についてのデータは取得できておらず、分かりません。事実データ上、大きな不安材料は見当たりませんが、最新のハザードマップは自治体窓口などで確認することをおすすめします。
診断は2件のみで参考値、危険と注意が1件ずつという結果でした。
家賃中央値はエリアより低めで、利回りはエリア平均をわずかに上回りました。
地価は上昇傾向でしたが、築41年の管理・修繕状況は個別確認が必要です。
- 管理組合の修繕積立金と長期修繕計画を確認する
- 現在の入居率と実際の家賃を管理会社に確認する
- 築41年分の配管・設備の更新履歴を確認する
- 総会議事録で過去の大規模修繕の実施状況を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 最新のハザードマップを自治体窓口で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 63,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（61,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 27.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／方南２－２１－３（この棟から約120m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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