ライオンズマンション方南町駅前
ライオンズマンション方南町駅前（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区堀ノ内1-2-10 |
|---|---|
| 交通 | 東京地下鉄方南支線 方南町 徒歩1分 |
| 築年 | 1985-09（築41年） |
| 総戸数 | 78戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | SRC |
| 建物管理会社 | （株）大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション方南町駅前は、東京都杉並区堀ノ内にある築41年・地上8階建てのワンルーム投資用マンションです。方南町駅徒歩1分という駅近の立地ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格の見極めが必要な棟です。
立地と交通
ライオンズマンション方南町駅前は、東京都杉並区堀ノ内1-2-10にあります。東京地下鉄方南支線の方南町駅から徒歩1分という駅near（駅から近い）立地で、通勤や通学のしやすさは大きな強みです。
国土交通省の地価公示によると、棟から120m離れた方南２－２１－３の地点（令和8年1月1日時点）は1m2あたり1,280,000円で、前年の1,090,000円から17.4%上昇しました。用途地域は商業地域で建蔽率80%・容積率400%です。地価の上昇は周辺の需要の高さを示しますが、個別の物件価格が適正かどうかは別に確認が必要です。
建物と管理
この棟は1985年9月に竣工し、築41年のSRC構造（鉄骨鉄筋コンクリート構造、鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫な造り）です。地上8階建て、総戸数78戸、権利形態は所有権です。分譲は大京、管理は大京アステージが担い、「ライオンズ」ブランドとして長年の実績とオリックスグループの体制があります。
築41年ということもあり、これまでの大規模修繕の実施履歴や直近の長期修繕計画、耐震診断の結果は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画表を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1615万円です。家賃は中央値61,500円（60,000円〜63,000円、2件のサンプル）で、最終診断日は2025年7月29日でした。
同じ杉並区エリア全体では診断193件のうち「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件で、エリアでも多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の家賃中央値61,500円はエリアの85,000円より低く、賃貸条件の違いは今後の収益性を考えるうえで確認したい点です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省のデータでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期の周辺取引は273件あり、価格の中央値は2400万円、1m2あたりの単価中央値は95万円/m2、面積の中央値は25m2でした。例として、和泉地区の1K・20m2（築2007年）が2300万円、1K・15m2（築1986年）が900万円、1DK・20m2（築2006年）が2500万円で成約しています。面積や築年のばらつきが大きいため、単純な比較は避け、同じ条件に近い事例を選んで見ることが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに含まれていないため、気になる場合は区のハザードマップで確認してください。
方南町駅徒歩1分の利便性は強みですが、築41年の修繕履歴は必ず確認してください。
棟の診断は参考値ながら「危険（割高）」判定で、家賃もエリア平均より低めです。
地価は上昇傾向ですが、個別物件の価格が妥当かは周辺取引と自分で比べてください。
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕の実施履歴を管理会社に確認する
- 耐震診断の実施状況を管理組合の記録か登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の残高を確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か複数の事例で比較する
- 家賃61,500円が現在の賃貸相場と見合うか賃貸サイトで確認する
- 商業地域特有の用途規制や再開発計画の有無を区役所で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 63,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（61,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 27.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／方南２－２１－３（この棟から約120m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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