ルーブル芦花公園
ルーブル芦花公園（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区上高井戸１丁目３０−１３ |
|---|---|
| 交通 | 芦花公園駅 徒歩4分 ／ 八幡山駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2004-04（築22年） |
| 総戸数 | 71戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 建物管理会社 | ドドンパ |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル芦花公園は、東京都杉並区上高井戸にある2004年築・5階建71戸のワンルームマンションです。芦花公園駅徒歩4分、八幡山駅徒歩9分という利便性の高い立地で、分譲会社はクリード、管理会社はドドンパです。割高診断は1件のみのため参考値ですが、判定は「安全・割安」でした。
立地と交通
ルーブル芦花公園は、東京都杉並区上高井戸1丁目にあります。京王線の芦花公園駅まで徒歩4分、八幡山駅までは徒歩9分で、2つの駅を使い分けられる点は通勤や通学で便利です。駅前には商店街もあり、日常の買い物がしやすい環境です。
周辺の商業施設や学校までの具体的な距離は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、地図サービスで調べてみてください。日当たりや周辺の騒音なども、実際に現地を訪れないと分からない部分なので、内見時にチェックすることをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年4月に竣工した5階建て、総戸数71戸のワンルームマンションです。築年数は22年で、分譲会社は株式会社クリード、管理会社はドドンパです。クリードは「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲し、首都圏の主要駅周辺に多く展開しています。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）と、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、管理の実態や修繕の履歴は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。その1件では「安全・割安」の判定が出ており、平均実質利回りは3.84%、平均提示価格は2900万円、家賃は108,000円でした（家賃サンプルは1件、最終診断日は2026年2月17日）。件数が少ないため、今後のデータ次第で判定が変わる可能性があります。
エリア全体で見ると、杉並区では193件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。棟の1件の結果とエリア全体の傾向は件数の差が大きいため、単純に比べて優劣を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から85m離れた南烏山3－25－12の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり855,000円、前年は792,000円で、変動率は8%でした。この地点は準住居地域の商業地で、建蔽率60%、容積率300%、防火地域に指定されています。ただし、物件自体が立つ場所の用途地域は第1種低層住居専用地域、市街化区域とされており、地価公示地点とは条件が異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は267件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には南烏山で面積25平方メートルの1Kが2800万円で取引されています。ハザード面では、洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地とされており、大きな自然災害リスクは今回のデータからは見当たりません。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは、評点3.2（21件の評価）が登録されています。ただし、具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていなかったため、詳しく知りたい方はマンションレビューのサイト本体で最新の投稿を確認してください。
口コミは個人の感想であり、物件の価格や実際の生活環境を保証するものではありません。気になる点や良い点をより具体的に知りたい場合は、管理会社に直接、住み心地や過去のトラブルの有無を尋ねてみることをおすすめします。
診断件数は1件のみで参考値ですが、「安全・割安」の判定が出ています。
杉並区全体では「危険（割高）」が最多で、エリアの価格競争は激しめです。
築22年のため、構造や管理状況は必ず書類と現地で確認してから判断してください。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書で確認する
- 修繕履歴と長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- 現在の賃料相場と空室状況を管理会社に確認する
- 修繕積立金の残高と今後の見通しを確認する
- 地価公示地点と物件所在地の用途地域の違いを確認する
- 周辺の取引事例を複数件比べて価格の妥当性を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（確認と価格は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.2点21件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.3ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.84%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.3ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 108,000円
この棟の家賃中央値（108,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 27.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南烏山３－２５－１２（この棟から約85m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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