ルーブル東高円寺
ルーブル東高円寺（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区和田1丁目46-10 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内方南支線 中野富士見町駅 徒歩8分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 東高円寺駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1999-09（築27年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | RC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル東高円寺は、東京都杉並区和田にある1999年竣工・4階建32戸のワンルームマンションです。中野富士見町駅・東高円寺駅の2駅が使えます。割高診断の件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
立地と交通
ルーブル東高円寺は、東京都杉並区和田1丁目46-10にあるワンルームマンションです。最寄り駅は東京メトロ丸ノ内線（方南支線）の中野富士見町駅から徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線の東高円寺駅から徒歩9分です。2つの地下鉄駅を使い分けられる立地で、どちらも徒歩10分以内という点は、通勤や通学のしやすさを考えるうえでの材料になります。駅までの道のりの傾斜や踏切の有無などは、実際に歩いて確認することをおすすめします。
この場所は「第一種低層住居専用地域」という、低い建物しか建てられないよう決められた地域に含まれます。周りは住宅が多く、落ち着いた環境が期待できる一方で、大きな商業施設やスーパーが少ない可能性もあります。買い物の便利さや日常の生活環境は、今回のデータには含まれていないため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。夜間の人通りや街灯の様子も、住んでから気づくことが多い点です。
建物と管理
建物は1999年9月に竣工し、築27年、4階建て・総戸数32戸のRC（鉄筋コンクリート）造です。権利形態は所有権で、分譲したのは（株）クリード。「ルーブル」は同社が首都圏の主要駅周辺で展開してきた都市型ワンルームマンションのブランドで、同じブランド名の棟が他のエリアにも複数あります。築27年という年数は、建物の設備や内装の古さを考えるうえでの目安になります。
管理会社は今回のデータに記載がなく分からないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主・仲介会社に取り寄せて確かめてください。築27年が経っている建物では、外壁や屋上、給排水管などの大規模修繕がいつ行われたか、今後いつ予定されているかによって、将来の負担額が大きく変わります。修繕積立金の残高や毎月の積立額も、同じ書類で合わせて確認したい項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。1件の判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り（購入後の支出も含めた実際の利益の割合）は3.59%、平均提示価格は2220万円、想定家賃は82,000円でした。最終診断日は2026年4月23日です。診断の件数が1件しかないため、この結果だけで棟全体の評価を決めるのは早計です。
杉並区全体でみると診断の件数は193件で、危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件でした。こちらも最も多い判定は「危険（割高）」です。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円でした。棟とエリアの利回りの水準は近く、この棟だけが際立って低いわけではなさそうですが、診断件数1件の判定を根拠には断定できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年発表する「地価公示」という土地の値段の目安によると、棟から78m離れた地価公示の地点の価格は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり700,000円で、前年の640,000円から9.4%上がりました。用途地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率（敷地に対する建物面積の割合）60%・容積率（敷地に対する延床面積の割合）150%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに715件あり、価格の中央値は2500万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の和田地区では、1K・20平方メートル・築2008年の物件が1900万円、同じ1K・20平方メートル・築2002年の物件が2400万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。地形や浸水の想定が良好であることは安心材料のひとつですが、災害リスクの見方は年々更新されるため、購入前には必ず自治体の最新のハザードマップで確認してください。地震の際の揺れやすさなど、今回のデータに含まれない項目も合わせて調べておくと安心です。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
杉並区全体でも割高判定が最多で、この棟だけの特徴ではありません。
管理会社や修繕状況は不明な点が多く、書類確認と現地確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金の残高と今後の大規模修繕予定を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確かめる
- 自治体の最新ハザードマップで災害リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を確認する
- 診断件数が1件のみである点を踏まえて追加情報を集める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.59%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 3.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／和田１－４４－２７（この棟から約78m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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