ライオンズマンション杉並高円寺
ライオンズマンション杉並高円寺（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南4丁目13-5 |
|---|---|
| 交通 | JR中央線 高円寺駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 東高円寺駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1991-10（築35年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都杉並区高円寺南にあるライオンズマンション杉並高円寺は、JR中央線の高円寺駅から徒歩7分、築35年・全39戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。割高診断の件数はこの棟では1件のみで参考値にとどまり、本記事では宅建士の視点でエリア全体のデータも合わせて中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション杉並高円寺は、JR中央線の高円寺駅から徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線の東高円寺駅から徒歩10分という立地にあります。中央線と丸ノ内線の2路線が使えるため、新宿方面や東京メトロ沿線への通勤・通学で駅選びの幅があるのは良い点ですが、実際の歩く道のりや時間帯による混雑は現地で確かめておくと安心です。
所在地は杉並区高円寺南4丁目で、用途地域（建てられる建物の種類を決める区分）は近隣商業地域にあたります。近隣商業地域は住宅だけでなく店舗も建てやすい区分で、高円寺らしい商店や飲食店が周辺に多い理由の一つと考えられます。生活の利便性や街の雰囲気は、実際に昼と夜の両方で歩いてみて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1991年10月の竣工で、現在築35年になります。地上5階建て、総戸数39戸のRC造（鉄筋コンクリートでできた建物）で、権利形態は所有権です。分譲は大京による「ライオンズ」ブランドで、現在はオリックスグループ傘下となっていますが、全国に供給実績があり中古での流通量も多いブランドです。
管理会社は株式会社エフ・ジェー・コミュニティです。ただし今回のデータには修繕の履歴や管理組合の運営状況、管理費・修繕積立金の金額は含まれていないため、長期修繕計画と直近の総会議事録を、購入を検討する際には売主や管理会社に必ず確認してください。築35年の建物は大規模修繕の時期や積立金の残高で、今後の資金計画が大きく変わります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件です。3件未満のため「参考値」として扱い、その1件の判定（危険・割高）だけでこの棟全体を割高と決めつけることはできません。診断時の家賃は69,000円、平均提示価格は1840万円、実質利回り（買った価格に対して家賃収入が年間どれくらいの割合になるかを示す数字）の平均は3.65%でした。
同じ時期の杉並区全体では、193件の診断が行われています。内訳は危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件で、区全体でも「危険（割高）」が最も多い判定でした。区全体の平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円、平均実質利回りは3.54%です。この棟の家賃69,000円や提示価格1840万円は、区全体の数値と比べると低めですが、診断件数が1件のため単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年発表する地価公示（土地の価格の目安）によると、棟から271m離れた高円寺南エリアの地点で、令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり905,000円でした。前年の833,000円から8.6%上昇しています。この地点の用途地域は第二種中高層住居専用地域で、棟自体の近隣商業地域とは異なる地点のデータなので、あくまで周辺の地価動向の参考として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに555件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は95.6万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期には大和町で4800万円（35平方メートル・1LDK・2016年築）、高円寺北で2900万円（20平方メートル・1K・2021年築）の取引がありました。地区や築年で価格差が大きいため、似た条件の事例と比べることが大切です。
ハザード（災害の危険性に関する情報）としては、洪水の浸水想定は0.5〜3mとされており、低い階や地下を検討する場合は浸水への備えを特に考えておく必要があります。一方で液状化（地震の揺れで地面がゆるみ建物が傾く現象）はしにくい地盤とされ、地形はローム台地です。実際の防災対策は、区のハザードマップと合わせて確認してください。
この棟の割高診断は1件のみで参考値のため、危険（割高）の判定だけで断定はできません。
地価公示は前年比8.6%上昇していますが、建物自体の価格の妥当性は別に確認が必要です。
管理体制や修繕履歴はデータが無いため、総会議事録や長期修繕計画で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と積立金残高を確認する
- 現在の入居状況と実際の家賃を最新データで確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mへの対策や保険を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格の妥当性を確認する
- 登記簿や重要事項説明書で権利関係を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.65%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 69,000円
この棟の家賃中央値（69,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 18.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高円寺南４－４０－１０（この棟から約271m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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