ライオンズマンション東高円寺
ライオンズマンション東高円寺（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南1丁目7-21 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 東高円寺駅 徒歩2分 ／ JR中央線 中野駅 徒歩16分 |
| 築年 | 1986-09（築40年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東高円寺は、東京都杉並区高円寺南にある1986年築・42戸のワンルームマンションです。東高円寺駅徒歩2分と交通は便利ですが、診断は参考値ながら割高判定で、家賃・利回りともにエリア平均を下回ります。管理状態や修繕計画は書類での確認が欠かせません。
立地と交通
ライオンズマンション東高円寺は、東京都杉並区高円寺南1丁目にあります。最寄りは東京メトロ丸ノ内線の東高円寺駅で、徒歩2分と駅のすぐ近くです。JR中央線の中野駅までは徒歩16分で、2つの路線を使い分けられる立地になっています。
用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域（都市計画で街づくりを進める区域）に位置します。住宅を中心とした落ち着いたエリアで、中高層の建物が並ぶ地域です。
建物と管理
本棟は1986年9月竣工、地上5階建・全42戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで、権利形態は所有権です。分譲は大京観光株式会社、管理は株式会社大京アステージが担当しています。ライオンズブランドは大京（現オリックスグループ）が長年展開しており、中古の流通量が多いブランドとして知られています。
築年数は40年とかなり経っており、設備や共用部の老朽化が気になるところです。修繕の履歴や今後の長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を管理会社か売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。この診断では「危険（割高）」の判定が出ており、実質利回りは3.12%、提示価格は1460万円、想定家賃は62,000円（家賃サンプル1件）でした。最終診断日は2025年5月2日です。
エリア全体（東京都杉並区）では診断193件のうち、危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件で、多い判定は同じく「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。本棟の数値はエリア平均より利回り・家賃ともに低く、診断1件という参考値の範囲内ではありますが、割安感を示す材料は今回のデータには見当たらないため、診断の件数が増えるまでは価格の妥当性を周辺の取引事例とあわせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から182m離れた地点（和田３－５８－８）の令和8年地価公示では、1平方メートルあたり1,840,000円で、前年の1,570,000円から17.2%上昇しています。用途は商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域です。これは本棟そのものの地点ではなく、近隣の公示地点の数値である点に注意してください。
周辺の取引事例は630件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2500万円、単価中央値は1平方メートルあたり95万円、面積中央値は30平方メートルです。例として挙げられた取引は2006年・2007年・2020年築で、いずれも本棟（1986年築）より新しい建物です。築年が大きく異なるため、これらの価格をそのまま本棟に当てはめることはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害リスクの面では比較的落ち着いた立地と言えますが、ハザード情報は時点により更新されるため、最新の区のハザードマップも併せて確認すると安心です。
診断は参考値ですが、本棟の利回り・家賃はエリア平均より低く、価格の妥当性は売買事例と合わせて確認してください。
東高円寺駅徒歩2分と交通は良好ですが、築40年の管理状態は書類で見極める必要があります。
周辺地価は上昇傾向ですが、取引事例は新しい築年の物件が多く単純比較はできません。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の額と増額予定を確認する
- 現在の入居状況（空室か賃貸中か）を確認する
- 重要事項説明書で耐震性能や構造を確認する
- 登記簿で所有権・抵当権などの権利関係を確認する
- 近隣取引事例との築年・間取りの違いを踏まえて比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.42ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.12%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.42ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 62,000円
この棟の家賃中央値（62,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 27.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／和田３－５８－８（この棟から約182m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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