ルーブル久我山
ルーブル久我山（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区久我山5-11-19 |
|---|---|
| 交通 | 京王井の頭線 久我山駅 徒歩6分 ／ 京王井の頭線 富士見ヶ丘駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2006-12（築19年） |
| 総戸数 | 23戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル久我山は、東京都杉並区久我山にある2006年12月竣工・5階建23戸の投資用ワンルームマンションです。京王井の頭線久我山駅まで徒歩6分。割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」で、杉並区エリア平均よりやや利回りが低い傾向が見られます。
立地と交通
ルーブル久我山は、京王井の頭線の久我山駅まで徒歩6分、富士見ヶ丘駅まで徒歩8分という立地にあります。2つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学の選択肢を広げる良いポイントです。周辺は第二種中高層住居専用地域（住宅を中心とした落ち着いた地域という意味です）に区分されており、住環境は比較的静かだと考えられます。
国の地価公示によると、棟から113m離れた地点（久我山5-9-7）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり788,000円で、前年の722,000円から9.1%上がっています。地価が上がっていることは地域の需要を示す一つの材料ですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限らないため、将来の値上がりを前提にした判断は避けたほうが安心です。
建物と管理
この建物は2006年12月に完成した、鉄筋コンクリート造・5階建て・全23戸のマンションです。権利形態は所有権で、分譲は（株）クリード、管理は株式会社TFDコミュニティが行っています。クリードは「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを首都圏の主要駅周辺に展開している会社です。
築20年が経過しているため、外壁や給排水管などの大きな修繕がどこまで済んでいるかが気になるポイントです。修繕の履行歴や今後の計画は今回のデータに含まれていないため、長期修繕計画書と過去の修繕履歴を管理会社か売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、これまでに1件のみ行われています。件数が3件に満たないため、ここで示す数字は参考値として読んでください。その1件では「危険（割高）」という判定で、想定家賃85,000円・提示価格2440万円に対して、実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合という意味です）は3.37%でした。
同じ杉並区エリアでは193件の診断が行われており、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円で、判定の内訳は危険（割高）99件・注意32件・安全・割安62件でした。この棟の1件はエリア平均よりわずかに利回りが低い結果でしたが、診断件数が1件しかないため、この棟全体の傾向とは言い切れません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺エリアの取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに132件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は90.45万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、高井戸西の1Kで築1984年・15平方メートルが630万円、宮前の1Kで築1985年・15平方メートルが1100万円、宮前の1LDKで築2011年・40平方メートルが3900万円という取引がありました。間取りや面積、築年がそれぞれ違うため、単純に価格だけを比べるのは避けたほうがよいでしょう。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。これらは今回確認できた範囲の情報であり、実際の購入前には最新の区のハザードマップも併せて確認すると安心です。
久我山駅徒歩6分で2路線使える点は魅力ですが、築20年で修繕状況の確認が必要です。
割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」、エリア平均よりやや利回りが低い結果でした。
地価は上昇傾向ですが取引事例は幅が大きく、価格は個別によく確認することが大切です。
- 長期修繕計画書と過去の修繕履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 賃貸の募集条件や空室の有無を仲介会社に確認する
- 周辺の取引事例と価格を比較して妥当性を確認する
- 診断件数が少ないため、複数の診断結果を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／久我山５－９－７（この棟から約113m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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