ライオンズマンション荻窪駅前
ライオンズマンション荻窪駅前（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区天沼3-3-7 |
|---|---|
| 交通 | JR総武・中央援行線 荻窪駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 荻窪駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1986-06（築40年） |
| 総戸数 | 76戸 |
| 階数 | 地下1階付7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション荻窪駅前は、東京都杉並区天沼にあるJR・東京メトロ荻窪駅徒歩2分の投資用ワンルームマンションです。1986年築で総戸数76戸、大京観光の分譲物件です。価格や利回り、周辺の公的データをもとに、宅建士の視点で良い点と気になる点を中立にまとめました。
立地と交通
ライオンズマンション荻窪駅前は、JR総武・中央線と東京メトロ丸ノ内線の両方が利用できる荻窪駅から徒歩2分の場所にあります。どちらの路線も駅までの所要時間は同じ2分で、行き先に応じて路線を使い分けやすい立地といえます。住所は東京都杉並区天沼3-3-7です。複数路線が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい点は住む人にとって利点になり得ます。
用途地域は商業地域で、建物が建てられる敷地の広さの上限を示す建ぺい率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は600%です。駅前の商業エリアに位置しており、日常の買い物や飲食店へのアクセスは良いと考えられますが、周辺の具体的な施設についてのデータは取得していません。
建物と管理
建物は1986年6月に竣工し、2026年時点で築40年が経過しています。地下1階付きの7階建てで、総戸数は76戸、構造は鉄筋コンクリート造です。土地の権利形態は所有権で、借地権ではありません。築年数が長いため、購入前には建物の劣化状況や耐震性について自分の目で確認することをおすすめします。
分譲したのは大京観光、管理を担当しているのは大京アステージです。ブランドは「ライオンズマンション」で、分譲元の大京は現在オリックスグループの傘下にあり、全国に多くの供給実績を持つデベロッパーです。中古市場での流通量も多いブランドとされています。ただし、本棟の具体的な修繕履歴や管理組合の運営状況についてのデータは取得していません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、この少ない件数だけで棟全体の傾向を断定することはできません。平均実質利回りは4%、平均提示価格は1925万円でした（最終診断日2026年6月22日）。この結果だけで、この棟が割高か割安かを判断するのは難しいといえます。
家賃は2件のサンプルで中央値77,500円、最小69,000円から最大86,000円という結果でした。件数が少ないため、この家賃帯が棟全体の実態を表しているとは言い切れません。参考程度の数値として捉え、他の家賃情報とあわせて確認することをおすすめします。
エリア全体（杉並区）の診断は193件あり、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件で、多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。棟とエリアの利回り差を示すデータは取得していないため、両者を直接比較することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から89m離れた地点（上荻1-8-9）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり4,980,000円で、前年の4,170,000円から19.4%上昇しました。この地点は商業地域で、建ぺい率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。地価の上昇はエリア全体の需要の高さを示す一つの指標ですが、個別の物件価格を直接決めるものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに267件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は93.3万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に荻窪地区で35平方メートル・1LDK・築1995年の物件が3900万円、45平方メートル・1LDK・築1985年の物件が6400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮についてのデータは取得していません。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。購入を検討する際は、区や自治体が公開している最新のハザードマップも合わせて確認することをおすすめします。
荻窪駅徒歩2分の好立地ですが、割高診断は2件のみで参考値にとどまります。
地価公示は1年で19.4%上昇していますが、棟の価格上昇を保証するものではありません。
管理状況や修繕計画など、購入判断に必要な情報の多くは今回のデータに含まれていません。
- 現地で建物の劣化状況や共用部の清掃状態を確認する
- 管理組合の修繕積立金残高と長期修繕計画を確認する
- 実際の家賃相場を複数の情報源で確認する
- 現在の入居状況や家賃滞納の有無を確認する
- 周辺の取引事例と検討価格を比較する
- 地価公示の上昇率だけで将来価格を判断しない
- これらが揃っても買ってよいとは限らない（価格妥当性とは別の話のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 69,000円
この棟の家賃中央値（77,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 8.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上荻１－８－９（この棟から約89m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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