プレール・ドゥーク高円寺 II
プレール・ドゥーク高円寺 II（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区 |
|---|---|
| 交通 | 新高円寺駅 |
| 築年 | 2014（築12年） |
この物件の解説（宅建士視点）
「プレール・ドゥーク高円寺II」は東京都杉並区にある築12年（2014年竣工）のワンルーム投資マンションです。最寄りは新高円寺駅で、割高診断3件のうち2件が「安全・割安」。相場や管理の詳細は記事内で確認先を示しています。
立地と交通
事実データでは、この棟の最寄り駅は新高円寺駅とされています。駅までの歩く時間や周辺の道の様子は今回のデータに無いため、物件概要書か現地確認で確かめてください。
外部の口コミサイト（マンションレビュー）では「高円寺駅徒歩4分・新宿まで約10分」「個性的な商店街が5つ並ぶ賑やかな環境」といった声があります。ただしこれは住んだ人や検討した人の感想であり、公式の交通データとは駅名が異なるため、実際の最寄り駅や徒歩分数は必ず自分で地図や物件概要書で確認してください。
建物と管理
建物は2014年に竣工し、2026年時点で築12年です。分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランド（同じ会社が作る投資用マンションのまとまり、という意味です）で売られています。このブランドは入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされています。
一方で、階数・総戸数・構造・管理会社・権利（土地の持ち方など）は今回のデータに含まれていません。これらは建物の資産価値や維持費に関わる大事な情報なので、重要事項説明書か登記簿、管理組合の総会議事録で確かめてください。サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）を使う場合は、契約条件を売主や管理会社に必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.51%でした。判定は「安全・割安」が2件、「注意」が1件、「危険（割高）」は0件で、「安全・割安」が最も多い結果でした。平均提示価格は3147万円、家賃は99,500円〜102,000円の範囲でした。
杉並区全体の診断（193件）では「危険（割高）」が99件と最も多く、平均実質利回りは3.54%でした。この棟の利回りはエリア平均より0.03ポイント低いだけで、大きな差はありません。ただし診断件数3件は区全体の193件と比べると少なく、今後の診断が増えると判定が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から213m離れた成田東の地価公示地点では、令和8年の価格は1平方メートルあたり808,000円で、前年の752,000円から7.4%上がりました。用途地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率50%・容積率100%（土地に対して建てられる建物の大きさの決まり）、準防火地域です。地価が上がっていることは分かりますが、これは地点のデータであり、この棟自体の価格が上がるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに557件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は90万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として2025年第4四半期の成田東では、25平方メートルの1Kが2500万円、20平方メートルの1DKが2200万円などの事例があります。ハザード（災害の危険性）の情報は今回のデータに無いため、国や杉並区が公開しているハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには20件の口コミがあり、評点は3.5でした。良い点としては「高円寺駅徒歩4分・新宿まで約10分の好アクセス」「個性的な商店街が5つ並ぶ賑やかな環境」「外観・共用部がおしゃれで清掃が行き届いている」「壁・天井がしっかりしており防音性が高い」といった声が挙がっています。気になる点は今回のデータには記載がありませんでした。
これらは外部の口コミサイトに投稿された個人の感想であり、全ての住戸や時期に当てはまるとは限りません。実際の住み心地や管理の状態は、内覧や管理組合への確認で自分の目で確かめることをおすすめします。
割高診断3件は「安全・割安」が多数ですが、区全体は「危険」が最多で対照的です。
建物構造や管理体制など不明点が多く、登記簿や総会議事録での確認が必須です。
周辺地価は上昇傾向ですが、個別棟の将来の値上がりは断定できません。
- 階数・総戸数・構造・権利を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社と管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- サブリース契約がある場合は契約条件を売主に確認する
- 新高円寺駅・高円寺駅どちらが実際の最寄りか地図で確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 直近の賃貸事例や空室状況を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点20件
- 高円寺駅徒歩4分・新宿まで約10分の好アクセス
- 個性的な商店街が5つ並ぶ賑やかな環境、飲食・買い物が充実
- 外観・共用部がおしゃれで清掃が行き届いている
- 壁・天井がしっかりしており防音性が高い（声・足音が気にならない）
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.03ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 102,000円
- 102,000円
- 99,500円
この棟の家賃中央値（102,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 20% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／成田東４－１３－１９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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