ZOOM吉祥寺EAST
ZOOM吉祥寺EAST（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区松庵1丁目 |
|---|---|
| 交通 | JR中央・総武線 吉祥寺駅 徒歩16分 ／ 京王井の頭線 三鷹台駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2013-08（築13年） |
| 総戸数 | 41 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社トーシンパートナーズ |
| 建物管理会社 | 株式会社トーシンコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ZOOM吉祥寺EASTは東京都杉並区松庵1丁目にあるRC造地上5階建・総戸数41戸のワンルームマンションです。2013年竣工・築13年で、吉祥寺駅まで徒歩16分、三鷹台駅まで徒歩10分の立地にあります。管理体制や相場診断、周辺の地価データを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ZOOM吉祥寺EASTは、JR中央・総武線の吉祥寺駅から徒歩16分、京王井の頭線の三鷹台駅から徒歩10分の場所にあります。吉祥寺駅までは徒歩だと少し距離がありますが、三鷹台駅を使えば比較的近い立地です。どちらの駅を使うかで通勤のしやすさの感じ方が変わるため、実際に歩いて確認することをおすすめします。
棟から355m離れた久我山の地価公示地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建物の高さやお店の種類に制限がある住宅中心のエリアだとわかります。ただしこれは棟そのものの用途地域ではないため、正確な地域の制限は杉並区の都市計画課や登記簿で確かめてください。
建物と管理
この棟は2013年8月に竣工した、地上5階建・総戸数41戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで、権利形態は所有権です。築13年で、分譲会社は株式会社トーシンパートナーズ、管理会社は株式会社トーシンコミュニティです。管理会社が手がける他の棟の管理実績も、合わせて調べると判断の参考になります。
修繕の計画や管理組合の運営状況は今回のデータにはないため、長期修繕計画書と管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認してください。建物の古さに対して修繕がきちんと行われているかは、実際に資料を見なければ判断できません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件と少なく、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「注意」で、平均実質利回りは3.44%、平均提示価格は2825万円、家賃中央値は99,500円でした（家賃サンプルも2件）。最終診断日は2023年8月7日と、現在からは少し時間が経っている点も踏まえて読んでください。
エリア全体（東京都杉並区）では診断件数193件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」で99件、「注意」32件、「安全・割安」62件でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の家賃中央値99,500円はエリアの中央値より高めですが、診断件数が少ないため、この差だけで割高・割安を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から355m離れた地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり730,000円で、前年の678,000円から7.7%上昇しました。建蔽率は50%、容積率は100%、防火の指定は準防火地域です。これは過去1年間の実績であり、今後も同じ割合で上昇するとは限りません。
周辺の取引事例は172件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2500万円、単価中央値は1平方メートルあたり86.7万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として、2013年築・25平方メートルの1Kが2900万円（2025年第4四半期・松庵）で取引されています。ほかの事例は1LDKで広さも異なるため、単純な比較はできません。
ハザード（災害リスク）の情報は今回のデータに含まれていません。地震や浸水のリスクは生活の安全に直結するため、杉並区のハザードマップや国土交通省のハザードマップポータルサイトを使って、実際の住所でリスクを確認することをおすすめします。
診断件数2件は参考値であり、この棟の割高・割安を断定することはできません。
地価公示は直近1年で7.7%上昇していますが、今後の値上がりは保証されません。
管理体制や空室状況は未確認のため、総会議事録や管理会社への確認をおすすめします。
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 空室状況と入居者の契約条件を管理会社に確認する
- 自治体のハザードマップで災害リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格の妥当性を比較する
- 割高診断の最新データを別途取得して確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.1ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.44%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 99,500円
- 99,500円
この棟の家賃中央値（99,500円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 17.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／久我山４－２４－１８（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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