ライオンズマンション両国第8
ライオンズマンション両国第8（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区石原1丁目4-10 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 両国駅 徒歩4分 ／ JR総武・中央線 両国駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1990-12（築35年） |
| 総戸数 | 53戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「ライオンズマンション両国第8」は東京都墨田区石原にある築36年・53戸のRC造マンションです。都営大江戸線両国駅徒歩4分で、大京グループが分譲・管理しています。割高診断の件数は1件と少なく参考値のため、価格の妥当性は個別の確認が必要です。
立地と交通
ライオンズマンション両国第8は、東京都墨田区石原1丁目にあります。最寄りの都営大江戸線両国駅までは徒歩4分、JR総武・中央線の両国駅までは徒歩12分です。大江戸線を使えば都心方面への移動がしやすく、JR線も使えるため行き先の選択肢が広い立地といえます。
周辺の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれます。準工業地域は、小さな工場と住宅が混ざって建てられる地域という決まりで、商業施設やマンションも建てやすいエリアです。実際の街の雰囲気や生活環境は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1990年12月に竣工した、地上8階建・総戸数53戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが担当しています。ライオンズマンションは大京が長年展開してきたブランドで、現在はオリックスグループの傘下です。
築年数は36年で、建物や設備の老朽化が進んでいる時期にあたります。修繕がどこまで進んでいるか、今後の修繕計画がどうなっているかは今回のデータには無いため、長期修繕計画書と過去の総会議事録を管理会社か売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」が1件で、平均実質利回りは3.9%、平均提示価格は1760万円、家賃は68000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2023年9月22日と、現在の市況からは時間が経っている点にも注意してください。
同じエリア（墨田区）全体では156件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は87500円でした。この棟の利回り3.9%はエリア平均より高めですが、診断件数が1件の参考値であるため、棟の価格が妥当かどうかはこの数字だけで判断できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から207m離れた石原２－１７－１４（商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり965000円、前年の850000円から13.5%上昇しています。地価は上がっていますが、この地点の数字がそのままこの棟の価値を示すわけではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で1342件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に取引された1LDK・50平方メートルの物件は6300万円、1K・25平方メートルの物件は3300万円という事例があります。間取りや面積で価格が大きく変わるため、同じ条件の事例で比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5メートルから3メートル、高潮は1メートル以上3メートル未満とされており、地盤は液状化しやすい干拓地という特徴があります。購入を検討する場合は、墨田区が公開しているハザードマップで具体的な範囲を確認し、保険や対策についても事前に調べておくことをおすすめします。
利回りは参考値ながらエリア平均より高めですが、診断件数1件のため断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい干拓地という点は確認しておきたいポイントです。
管理体制や修繕計画は今回のデータに無く、管理組合や売主への確認が欠かせません。
- 長期修繕計画書と過去の総会議事録を確認する
- 管理費・修繕積立金の額と今後の見直し予定を確認する
- 現在の賃貸状況（空室か入居中か）を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の範囲を確認する
- 直近の取引事例と価格を複数比較する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.6点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.41ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.9%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.41ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 68,000円
この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 23.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／石原２－１７－１４（この棟から約207m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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