ライオンズマンション東駒形
ライオンズマンション東駒形（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区東駒形4丁目15-4 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 本所吾妻橋駅 徒歩5分 ／ 東武伊勢崎線 とうきょうスカイツリー駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1992-02（築34年） |
| 総戸数 | 47 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都墨田区東駒形にあるライオンズマンション東駒形は、都営浅草線本所吾妻橋駅徒歩5分、東武伊勢崎線とうきょうスカイツリー駅徒歩6分の中古投資用ワンルームマンションです。1992年築・総戸数47戸で、大京アステージが管理。周辺の地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい地盤にも注意が必要です。
立地と交通
ライオンズマンション東駒形は、東京都墨田区東駒形4丁目15-4に位置しています。最寄りは都営浅草線の本所吾妻橋駅で、徒歩5分の距離です。もう一つの最寄りである東武伊勢崎線のとうきょうスカイツリー駅までも徒歩6分で、2つの路線を使い分けられる立地です。
棟が立つ土地の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれます。近くの地価公示地点（業平１－１８－１２、棟から259m）は商業地域の商業地で、同じ地域内でも用途地域が変わる場所です。建築できる規模などの詳しいルールは、墨田区の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1992年2月に竣工した、築34年のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。地上7階建てで総戸数は47戸、権利形態は所有権です。分譲は大京、管理は大京アステージが担当し、ブランドは「ライオンズマンション」です。大京は現在オリックスグループ傘下で、全国に供給実績があり中古の流通量も多いブランドです。
管理組合の運営状況や長期修繕計画の有無、修繕積立金の金額といった管理の実態は、今回のデータには含まれていません。中古マンションは建物の維持状態が資産価値に直結するため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1775万円という結果ですが、件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格を断定することはできません。
家賃のサンプルは2件で、中央値は65,000円（最小61,000円、最大69,000円）でした。診断の実施日は2025年10月17日です。
エリア全体（東京都墨田区）では155件の診断があり、「危険（割高）」が74件、「注意」が34件、「安全・割安」が43件、「判定不能」が4件です。多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円です。棟の家賃中央値（65,000円）はエリアの家賃中央値よりも低く出ていますが、面積や間取りの違いも影響するため、個別の賃貸条件は現地で確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から259m離れた地価公示地点（業平１－１８－１２）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,580,000円、前年は1,400,000円で、変動率は12.9%の上昇でした。用途地域は商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。これは近隣の公示地点の数値なので、棟そのものの敷地価格は不動産鑑定士や登記簿で別途確認する必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで685件あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期には業平地区で1972年築・50平方メートルの1LDKが3700万円、石原地区で1992年築・15平方メートルの1Kが1400万円、石原地区で2018年築・40平方メートルの1DKが4400万円で取引されています。築年や面積のばらつきが大きいため、同じ条件の物件同士で比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。また地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地です。これらは水害や地震の際にリスクが高まりやすい条件なので、購入前に区のハザードマップで最新の想定を確認し、建物の耐震性や排水対策については重要事項説明書で確かめてください。
診断は参考値ですが、2件中1件が「危険（割高）」で、価格の見極めが必要です。
築34年のRC造で大京アステージが管理。修繕状況は書面で確認してください。
液状化しやすい干拓地で浸水想定もあり、ハザードマップの確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 登記簿で所有権などの権利関係を確認する
- 重要事項説明書で構造・耐震性・設備の内容を確認する
- 区のハザードマップで洪水・液状化リスクの最新想定を確認する
- 現在の賃貸契約や家賃の実態を最新情報で確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か個別に検討する
- これらが揃っても、価格が妥当とは言えないため、買ってよいとは限りません。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.27ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.27ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 69,000円
- 61,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 26.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／業平１－１８－１２（この棟から約259m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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