ルーブル菊川
ルーブル菊川（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区立川３丁目６−２ |
|---|---|
| 交通 | 菊川駅 徒歩4分 ／ 森下駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2006-08（築20年） |
| 総戸数 | 38戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル菊川は東京都墨田区立川にある、都営新宿線菊川駅徒歩4分・都営大江戸線森下駅徒歩7分の投資用ワンルームマンションです。2006年8月竣工・8階建38戸で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。地価や周辺相場と合わせて確認したい点を宅建士の視点で解説します。
立地と交通
ルーブル菊川は都営新宿線の菊川駅から徒歩4分、都営大江戸線の森下駅から徒歩7分という、2つの駅を利用できる立地にあります。どちらの駅も都心方面への乗り換えがしやすく、通勤や通学の経路を選べることは、単身者向けのワンルーム投資物件として評価しやすいポイントです。駅からの距離が近いほど入居者が探しやすい傾向はありますが、実際の需要は周辺の競合物件とも比較して判断する必要があります。
物件が立つ場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれています。周辺には住宅やマンションに加えて小規模な工場や事業所が混在するエリアで、今後の再開発や用途の変化によって街の雰囲気が変わっていく可能性もあります。工業系の土地利用が残っている地域は、住宅地化が進むと生活利便施設が増える一方、整備が進んでいない区画が残ることもあるため、現地を歩いて周辺環境を確かめることをおすすめします。
建物と管理
ルーブル菊川は2006年8月に竣工した8階建・全38戸のワンルームマンションで、2026年時点で築20年です。分譲は「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームを展開するクリード、管理はGatesが担当しています。築20年という年数は、設備や共用部の更新時期にあたることが多いため、修繕の履行状況を確認する価値があります。
建物の構造（コンクリート造の種類など）や、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。構造や権利の種類は、資産価値や将来の売却のしやすさに関わる重要な情報です。
管理の実態についても今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。修繕積立金の残高や、過去の大規模修繕の実施履歴が分かれば、建物の維持管理の質を具体的に判断する材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数が1件のみのため、参考値として扱います。その1件では判定が「危険（割高）」、平均実質利回りは3.36％、平均提示価格は2200万円、家賃は74,340円でした。件数が1件という少なさのため、この結果だけでこの棟全体の傾向を決めつけることはできません。
東京都墨田区全体では156件の診断があり、「危険（割高）」が74件、「注意」が34件、「安全・割安」が44件、「判定不能」が4件で、最も多いのは「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.48％、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は87,500円でした。
この棟の提示価格2200万円はエリア平均の2747万円より低く、家賃74,340円もエリア中央値の87,500円より低い水準です。価格と家賃がともに低めであるため、利回りの計算結果だけで割高・割安を判断せず、個別の賃貸条件や周辺相場との比較を重ねて確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から215m離れた地価公示地点（立川3-10-8）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり873,000円、前年の766,000円から14％上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率80％・容積率500％、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアへの投資需要の高まりを示す一方、今後も同じペースで続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1151件あり、価格の中央値は2900万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、立川で15平方メートル・1K・2005年築が2100万円、同じく立川で25平方メートル・1K・2015年築が3000万円、緑で35平方メートル・1LDKの2011年築が4300万円で取引されています。
国交省のハザード情報では、この周辺は洪水で0.5〜3mの浸水が想定され、高潮では3m以上5m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は干拓地とされています。水害や地盤変動への備えは建物の設計や管理によって差があるため、ハザードマップと建物の設計図書・耐震診断の記録で確認することをおすすめします。
割高診断は参考値1件で「危険（割高）」、エリア平均利回り3.48％より本棟は3.36％と低めです。
地価公示は前年比+14％上昇も、洪水・高潮・液状化のハザードリスクは要確認です。
構造や管理の実態はデータが無く、重要事項説明書や管理組合資料で確かめる必要があります。
- 建物の構造や権利（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 洪水・高潮・液状化などハザードマップで確認する
- 現在の賃料や入居状況を最新の募集情報で確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 割高診断の件数が少ない点を踏まえ他の情報も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 74,340円
この棟の家賃中央値（74,340円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 16% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／立川３－１０－８（この棟から約215m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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