スカイコート錦糸町
スカイコート錦糸町（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区横川2丁目7-5 |
|---|---|
| 交通 | 東武伊勢崎・大師線 押上駅 徒歩9分 ／ 東京メトロ半蔵門線 押上駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2006-07（築20年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート |
| 建物管理会社 | スカイサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート錦糸町は東京都墨田区横川にある築20年・7階建33戸のワンルームマンションです。押上駅から徒歩9分で、日神不動産のスカイコートブランドが分譲しました。診断の件数は1件のみで参考値ですが、今回の診断は「危険（割高）」でした。本記事では宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
スカイコート錦糸町は、東京都墨田区横川2丁目にあります。最寄り駅は東武伊勢崎・大師線と東京メトロ半蔵門線の押上駅で、いずれも徒歩9分の距離です。2つの路線が使えるため、通勤や通学先によって乗り換えの選択肢が広がる点は使いやすさにつながります。駅からの道のりの様子は現地で歩いて確認するとよいでしょう。
用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に指定されています。近隣商業地域とは、住宅と店舗が混在しやすい地域という意味です。駅からは徒歩9分と少し距離があるため、周辺の人通りや店舗の充実度、夜間の雰囲気などは、実際に歩いて確かめることをおすすめします。商業地域に近い環境は買い物や外食の便につながりやすい一方、人の出入りが多くなる面もあります。
建物と管理
この建物は2006年7月に竣工した、鉄筋コンクリート造7階建・総戸数33戸のマンションです。築年数は20年で、権利形態は所有権です。分譲はスカイコート、管理はスカイサービスが担当しています。鉄筋コンクリート造は、鉄の骨組みにコンクリートを流し込んでつくる構造で、マンションによく使われます。総戸数33戸は中規模の棟で、住民同士の合意形成のしやすさにも関わってきます。
スカイコートは日神不動産が展開するブランドで、首都圏に特化して投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。管理体制の詳しい内容、たとえば修繕計画の進み具合や管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社スカイサービスに確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみなので、参考値として扱ってください。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は2480万円、家賃は80,000円でした。診断は特定の時点・条件での計算結果であり、売買の相場そのものを示すものではない点も留意してください。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
一方、墨田区全体では診断の件数が159件あり、平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2759万円、家賃中央値は88,000円でした。判定の内訳は危険（割高）74件、注意35件、安全・割安46件、判定不能4件で、エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」です。棟の1件とエリアの傾向は近い方向にありますが、棟側の件数が少ない点を踏まえて読んでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から262m離れた横川4-8-2の地価公示地点（商業地域、商業地）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,020,000円で、前年の901,000円から13.2%上昇しました。建蔽率80%、容積率500%で、防火地域に指定されています。地価公示は毎年見直されるため、最新の値は国土交通省の地価公示のページで確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に808件あり、価格の中央値は2700万円、単価の中央値は1平方メートルあたり105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の業平地区では、1LDK・50平方メートルで5900万円、1K・20平方メートルで2400万円、同じく1K・20平方メートルで2600万円の取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮は3m以上5m未満とされ、液状化しやすい干拓地の地形とされています。これらは広い範囲を対象にした想定で、建物自体の止水対策や非常用電源の設置状況は今回のデータに無いため、重要事項説明書や自治体の洪水・高潮ハザードマップで確かめてください。
押上駅徒歩9分・2線利用可、築20年の所有権マンションです。
診断は1件のみで参考値、判定は危険（割高）ですが断定はできません。
液状化しやすい干拓地・高潮想定があるため、ハザードマップの確認をおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造・耐震性の詳細を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 周辺の取引事例や賃料相場を複数の情報源で確認する
- 診断件数が1件のみである点を踏まえて価格を慎重に見る
- これらが揃っても、買ってよいとは言えません（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 9.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／横川４－８－２（この棟から約262m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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