ライオンズ本所吾妻橋ネオクラッセ
ライオンズ本所吾妻橋ネオクラッセ（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区本所4丁目13-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京都浅草線 本所吾妻橋駅 徒歩8分 ／ 東武伊勢崎線 東京スカイツリー駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2011-02（築15年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズ本所吾妻橋ネオクラッセは東京都墨田区本所にある築15年・46戸のマンションです。都営浅草線と東武伊勢崎線の2路線が使えます。割高診断は1件のみで参考値ながら「危険（割高）」。エリア全体も割高判定が多く、価格や条件は自分でも確かめる必要があります。
立地と交通
所在地は東京都墨田区本所4丁目13-4です。都営浅草線の本所吾妻橋駅まで徒歩8分、東武伊勢崎線の東京スカイツリー駅まで徒歩12分で、2つの路線が使えます。駅からの時間は徒歩の目安なので、実際の道のりや高低差は地図や現地で確認してください。
この棟が建つ場所の用途地域は準工業地域（市街化区域）です。近くの地価公示地点（東駒形３－１８－８、棟から393m）は商業地域・商業地に指定されており、建蔽率80%・容積率500%、防火地域となっています。棟自体の用途地域とは異なる点に注意してください。
この地価公示地点の令和8年7月1日時点の価格は1m²あたり1,100,000円で、前年の968,000円から13.6%上がっています。地価の上昇は周辺エリアの需要を示す一つの材料ですが、この先も同じように上がるとは言えません。
建物と管理
建物は2011年2月の竣工で築15年、地上9階建・総戸数46戸、鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作る構造）です。権利は所有権（建物と土地を自分の資産として持てる権利）で、総戸数46戸の中規模マンションといえます。
分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージで、ブランドは「ライオンズ」です。大京はオリックスグループ傘下で、「ライオンズマンション」ブランドとして全国に供給実績があり、中古の流通量も多いデベロッパー（開発・販売会社）です。
修繕積立金や管理費の金額、長期修繕計画の進み具合は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確かめてください。建物の管理状態は資産価値に直結する部分なので、資料を見た上で判断することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで参考値です。判定は「危険（割高）」、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）3.29%、平均提示価格2800万円、家賃中央値90,000円（家賃サンプル数1）という結果でした。件数が少ないため、この棟全体が割高だと決めつけることはできません。
エリア全体（墨田区、診断159件）では「危険（割高）」が74件、「注意」35件、「安全・割安」46件、「判定不能」4件で、最も多い判定も「危険（割高）」です。エリア平均実質利回りは3.48%、平均提示価格2759万円、家賃中央値88,000円でした。
棟とエリアの利回り差は今回のデータでは算出されていません。1件だけの診断では棟の相場感をエリア全体と正確に比較することはできないため、同じ条件での診断を複数件集めて確かめることをおすすめします。価格だけでなく家賃の根拠も確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は833件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2900万円、単価中央値は1m²あたり110万円、面積中央値は25m²です。例として2025年第4四半期に業平で1LDK・50m²・3700万円、石原で1K・15m²・1400万円、同じく石原で1DK・40m²・4400万円の成約が見られます。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が3m以上5m未満、液状化は液状化しやすい、地形は干拓地（海や沼を埋めて作った土地）とされています。防災面は暮らしや資産価値に関わるため、自治体が出しているハザードマップと合わせて自分でも確認してください。
診断は1件のみで参考値、判定は「危険（割高）」ですが断定はできません。
墨田区全体も「危険（割高）」が最多ですが、「安全・割安」も46件あります。
地価は13.6%上昇していますが、浸水・高潮・液状化のハザードには注意が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金・管理費の金額と増額予定を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 周辺の成約事例833件と現在の提示価格を比較する
- 診断件数が1件と少ないため追加の家賃・利回り情報を集める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.29%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 1.7% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東駒形３－１８－８（この棟から約393m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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