スカイコート両国
スカイコート両国（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区本所1丁目7-3 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 蔵前駅 徒歩6分 ／ 都営浅草線 蔵前駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1989-01（築37年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 豊国興産株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート両国は東京都墨田区本所にある築37年の投資用ワンルームマンションです。都営大江戸線・浅草線の蔵前駅から徒歩圏にあり、診断の件数は1件（参考値）で「危険（割高）」の判定が出ています。立地・建物・相場のバランスを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
スカイコート両国は、東京都墨田区本所1丁目にあります。最寄りは都営大江戸線の蔵前駅で、徒歩6分です。都営浅草線の蔵前駅からも徒歩10分で、2本の地下鉄（地下を走る電車）が使えるのが特徴です。浅草や秋葉原、新宿方面へも乗り換えなしで出やすい立地です。
国交省のデータでは、この場所は商業地域に区分されています。商業地域は店舗やオフィスが建てやすい区域（用途地域）で、生活に便利な施設が周辺に多い傾向があります。一方で、商業地域は人の出入りや店舗の営業音が多くなりやすい区域でもあるため、静かな住環境を重視する人には気になる点かもしれません。近くの地価公示の地点（本所2-1-9）は準工業地域となっており、少し離れると区分が変わる点も覚えておくとよいでしょう。
建物と管理
建物は1989年1月に竣工し、築37年です。地上12階建てで総戸数は66戸、構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。権利形態は所有権で、分譲したのは豊国興産株式会社、管理を担うのは株式会社東急コミュニティーです。総戸数66戸はワンルームマンションとしては中規模といえます。
ブランド名の「スカイコート」は、日神不動産を中心とする日神グループが展開する投資用ワンルームシリーズです。同グループは首都圏に特化し、ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。管理会社の東急コミュニティーは大手の管理会社で、管理体制の土台としては安心材料の一つといえます。ただし、この棟自体の修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画と直近の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、3件に満たないため参考値です。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して、家賃収入から管理費などの経費を引いた利益の割合）は3.62%、平均提示価格は1700万円、家賃は64,000円（家賃のサンプルも1件）でした。最終診断日は2024年6月11日です。1件だけの結果なので、この棟全体の傾向と決めつけることはできません。
エリア全体（東京都墨田区）では診断の件数が159件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が35件、「安全・割安」が46件、「判定不能」が4件でした。多い判定はこちらも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2759万円、家賃中央値は88,000円です。棟とエリアでは価格帯や家賃の水準が異なるため、単純に優劣を比べるのではなく、個別の物件情報と合わせて確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示（国が毎年1月1日時点の土地の価格を公表する調査）の地点のうち、棟から313m離れた本所2-1-9では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり697,000円でした。前年は614,000円で、変動率は13.5%の上昇です。用途地域は準工業地域、建蔽率60%、容積率300%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,069件あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、駒形地区では築1969年・25平方メートルの1DKが730万円、同じ築年で35平方メートルの2DKが3000万円、築2023年・35平方メートルの1LDKが5500万円という事例があります。築年や広さで価格差が大きいことが分かります。
ただし、ここで紹介した取引事例は、この棟そのものの成約ではなく、周辺エリアの取引情報です。同じ墨田区内でも地区や築年、広さによって価格は大きく変わるため、あくまで相場感をつかむための参考情報として捉えてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の浸水想定が1m以上3m未満とされています。液状化しやすい地盤で、地形は干拓地（埋め立てや水を抜いて作られた土地）です。購入を検討する場合は、墨田区が公開するハザードマップで具体的な想定範囲を確認してください。
診断の件数は棟1件・エリア159件で、いずれも「危険（割高）」が多い判定でした。
地価公示は前年比13.5%上昇していますが、浸水・液状化のリスクも示されています。
築37年のため、管理状態や修繕計画は管理会社に直接確認することが欠かせません。
- 長期修繕計画と直近の総会議事録を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 設定家賃や契約条件の根拠を資料で確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の想定範囲を確認する
- 周辺の取引事例と価格を複数比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.62%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.13ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 64,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 27.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本所２－１－９（この棟から約313m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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