スカイコート森下
スカイコート森下（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区立川２丁目１−６ |
|---|---|
| 交通 | 森下駅 徒歩5分 ／ 菊川駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2008-09（築18年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート森下は東京都墨田区立川にある2008年竣工・8階建28戸の投資用ワンルームマンションです。森下駅徒歩5分、菊川駅徒歩6分と交通は便利ですが、割高診断（参考値）では「危険（割高）」という結果が出ています。立地・建物・相場を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
スカイコート森下は、東京都墨田区立川2丁目にあります。最寄りの森下駅まで徒歩5分、菊川駅まで徒歩6分で、二つの駅を徒歩圏内に持つ立地です。複数の駅を使い分けられる点は、単身者向けワンルームの賃貸需要を考えるうえでプラス材料になりやすいといえます。駅からの実際の歩きやすさや周辺の雰囲気は、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
周辺は準工業地域に指定されており、建蔽率（敷地に対する建物の面積の割合）60%・容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）300%、防火地域となっています。これは物件から158m離れた地価公示の地点の情報です。準工業地域は工場と住宅が混在しやすいエリアで、周辺の街並みは地域によって差があります。実際の周辺環境は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この物件は2008年9月に竣工した、8階建て・全28戸のワンルームマンションです。分譲は日神不動産株式会社で、「スカイコート」ブランドの1棟です。同社は首都圏に特化したデベロッパー（開発会社）で、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。管理はGatesが担当しており、日々の清掃や設備の管理を行っています。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や土地の権利形態は、今回のデータには含まれていません。購入を検討する場合は、重要事項説明書（物件の重要な情報をまとめた書類）や登記簿で必ず確認してください。築18年という年数を踏まえると、これまでの修繕の履歴や今後の修繕計画、修繕積立金の積み立て状況も気になるポイントです。管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。結果は「危険（割高）」で、提示価格2400万円・家賃80,000円（1件のデータ）に対し、平均実質利回り（支出も含めた収益率）は3.3%でした。診断の件数が1件のため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。最終診断日は2025年9月22日です。
墨田区全体では156件の診断があり、「危険（割高）」が74件、「注意」が34件、「安全・割安」が44件、「判定不能」が4件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は87,500円です。この棟の利回り3.3%は、エリア平均の3.48%よりやや低く、相場の中では割高に見られやすい位置にあると言えます。ただし棟の診断は1件だけのため、あくまで参考情報として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）によると、物件から158m離れた立川2-12-9の地点（準工業地域・住宅地）は、1平方メートルあたり671,000円で、前年の591,000円から13.5%上昇しました。地価の上昇は周辺エリアの需要を示す材料の一つですが、これは地点周辺の土地の価格であり、マンション自体の資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,210件あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は113.3万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期には、立川地区で25平方メートル・1Kが2800万円、新大橋地区で25平方メートル・1Kが3400万円で取引されています。間取りや築年、地区によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は3m以上5m未満とされており、地形は干拓地で、液状化（地震の際に地面が緩んで建物が傾きやすくなる現象）しやすいとされています。これは墨田区の多くの地域に共通する特徴でもあります。購入前には自治体が公開する最新のハザードマップで想定を確認し、保険や避難計画も含めて検討することをおすすめします。
森下駅・菊川駅から徒歩5〜6分と交通は便利ですが、診断（参考値）は危険（割高）でした。
築18年・28戸のスカイコートブランド。構造や権利は重要事項説明書・登記簿で確認が必要です。
墨田区全体より利回りはやや低め。ハザードや修繕計画も含め慎重に見極めましょう。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕積立金の状況を確認する
- 管理会社Gatesの管理内容や委託範囲を確認する
- 家賃設定の根拠を賃貸借契約書や近隣相場で確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化の最新想定を確認する
- 割高診断は参考値のため、複数の診断や査定で価格を確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.3%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.19ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 9.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／立川２－１２－９（この棟から約158m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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