ステージファースト錦糸町
ステージファースト錦糸町（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区錦糸1丁目13-9 |
|---|---|
| 交通 | JR総武本線 錦糸町駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1998-02（築28年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社明和住販 |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ステージファースト錦糸町は、東京都墨田区錦糸1丁目にあるJR総武本線錦糸町駅から徒歩6分の投資用ワンルームマンションです。1998年2月築、鉄筋コンクリート（RC造）7階建・30戸の中古物件について、良い点と気になる点の両方を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
ステージファースト錦糸町は、JR総武本線の錦糸町駅から徒歩6分の場所にあります。駅までの距離が近く、通勤や通学での利用しやすさは一つの強みと言えます。ただし駅からの実際の道のりや周辺道路の状況は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物がある錦糸1丁目13-9の用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスが建ちやすい地域のことで、将来の周辺環境が変わる可能性もあります。詳しい都市計画の内容は墨田区役所の都市計画課で確認できます。
建物と管理
この建物は1998年2月に竣工した鉄筋コンクリート（RC造）造の7階建で、総戸数は30戸、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社明和住販、管理会社は株式会社サニーライフとなっています。築28年のため、今後の大規模修繕の時期や費用の見通しを把握しておくことが大切です。
長期修繕計画や修繕履歴、管理規約などの具体的な内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主か管理会社のサニーライフに確かめてください。管理状態は資産価値に直結するため、購入前の確認が欠かせません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.39%、平均提示価格は2380万円、家賃は80,000円（家賃サンプル数1件）でした。1件の結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
参考として、墨田区全体の診断の件数は162件あり、判定の内訳は危険（割高）74件、注意36件、安全・割安47件、判定不能5件で、多い判定は同じく「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2787万円、家賃中央値は88,500円です。棟の提示価格と家賃はエリア平均よりやや低めですが、サンプルが少ないため、個別の価格交渉では直近の取引事例をあわせて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から187m離れた錦糸3-10-1の地点では、令和8年1月1日時点で1m2あたり1,410,000円となっています。前年の1,210,000円から16.5%上昇しており、用途地域は商業地域です。地価の上昇は周辺の需要を示す一つの材料ですが、個別の物件価格と直接結びつくわけではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1039件あり、価格の中央値は2700万円、単価の中央値は1m2あたり108万円、面積の中央値は25m2です。例えば江東橋地区では、35m2台の1LDKや1DKが5600万〜5800万円で取引されています。ただしこれらは広さや築年が異なる事例のため、そのまま本棟の適正価格には使えません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮の想定は3m以上5m未満、地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地です。干拓地とは、もともと海や川だった場所を埋め立てて造った土地のことです。購入前には、墨田区のハザードマップと保険の条件を自分の目で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.7、件数は7件と登録されています。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、マンションレビューの該当ページで実際のコメントを確かめてください。
診断の件数は1件で参考値、判定は「危険（割高）」のため価格交渉は慎重に。
地価は16.5%上昇も、周辺取引は幅が広く築年・面積の違いに注意が必要。
液状化・高潮・浸水のハザードがあるため、保険と対策を事前に確認したい。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理会社サニーライフに確認する
- 総会議事録でトラブルや修繕の有無を確認する
- 家賃80,000円が周辺相場と見合うか賃貸サイトで確認する
- 液状化・高潮・洪水のハザードマップを墨田区で確認する
- 周辺取引事例との価格差を複数の資料で確認する
- マンションレビューの口コミ本文を自分で読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.1ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 9.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／錦糸３－１０－１（この棟から約187m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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