プレール・ドゥーク両国
プレール・ドゥーク両国（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区 |
|---|---|
| 交通 | 両国駅 ／ 蔵前駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2009（築17年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク両国は、東京都墨田区にある2009年竣工・11階建て・31戸の投資用マンションです。両国駅と蔵前駅（徒歩10分）が使えます。割高診断は件数2件の参考値ですが安全・割安の判定で、エリア全体の傾向と合わせて宅建士の視点で解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク両国は、東京都墨田区にあり、両国駅と蔵前駅（徒歩10分）の2つの駅が利用できる立地です。両国駅からの徒歩分数は今回のデータに無いため、物件の案内図か地図アプリで確かめてください。複数駅が使えることは、普段の通勤や来客の動線に選択肢を持たせやすい点といえます。
近くの地価公示（国が毎年示す土地の価格の目安）地点（浅草１－１－２、棟から392m）は商業地域（お店やオフィスも建てやすい地域）で、建蔽率（土地に対して建てられる建物の面積の割合）80％、容積率（土地面積に対する建物全体の延べ面積の割合）700％と高めの数値が設定されていることが分かります。これは地点ごとの土地利用の目安であり、この物件そのものの用途地域ではないため、建物自体の用途地域や高さ制限は墨田区の都市計画情報で確かめてください。
建物と管理
この物件は2009年竣工で、2026年時点で築17年、11階建て・総戸数31戸の規模です。分譲は木下不動産(株)で、「プレール・ドゥーク」ブランドの1棟です。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として紹介されることが多いとされますが、個々の棟での実際の入居状況は別に確認が必要です。
建物の構造（RCか鉄骨か等）と土地の権利形態は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はパートナーズですが、管理費・修繕積立金の額や長期修繕計画（将来の大規模修繕に備えた計画）の内容は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めてください。
分譲会社のブランド説明では、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）を伴う場合があるとされています。この棟がサブリース契約を結んでいるかどうかは今回のデータに無いため、契約書や管理会社への確認が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数2件で、参考値としてご覧ください。判定は2件とも「安全・割安」でした。実質利回り（購入価格に対して、管理費などの費用を引いた後に実際に残る年間収益の割合）の平均は3.79％、平均提示価格は2490万円、家賃の中央値は92,000円です（最終診断日2026年6月22日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向と決めつけることはできません。
同じ墨田区全体でみると、診断件数155件のうち「危険（割高）」が74件と最も多く、平均の実質利回りは3.48％、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円でした。この棟の平均利回り3.79％はエリア平均の3.48％より高い数字ですが、診断件数が2件のため、エリアの傾向とそのまま比べることには注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この地価公示地点（浅草１－１－２）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり9,150,000円、前年の7,170,000円から27.6％の変動率でした。これは地点ごとの公示価格の変化であり、この物件自体の資産価値が同じ比率で変わるという意味ではありません。
周辺の取引事例は760件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、築2018年・40平方メートル・1DKの物件が4400万円、築1992年・15平方メートル・1Kの物件が1400万円で取引された例もあります。ただしこれらは周辺エリア全体の事例であり、この棟そのものの取引価格ではありません。
洪水や地震などのハザード情報は今回のデータに無いため、墨田区のハザードマップや国土交通省の重ねるハザードマップで確かめてください。ハザードマップは無料で誰でも確認できる資料なので、契約前に一度目を通しておくと安心材料になります。とくに低い土地が心配な方は、地点ごとの標高も合わせて確認すると判断材料が増えます。
診断は参考値ながら安全・割安の判定で、エリア平均より利回りが高めですが件数は少なめです。
建物構造や権利形態、管理の詳細は公開データに無く、重要事項説明書や総会議事録での確認が欠かせません。
地価や取引事例は上昇傾向も見られますが、将来の資産価値を保証するものではありません。
- 重要事項説明書で建物構造と土地の権利形態を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- サブリース契約の有無と条件を管理会社に確認する
- 墨田区のハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- 複数の取引事例や診断結果と価格を比べて検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.3ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.79%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.3ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／浅草１－１－２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル両国墨田区
- メゾン両国墨田区
- プレール・ドゥーク蔵前墨田区
- ルーブル森下弐番館墨田区
- プレセダンヒルズ押上墨田区
- キャッスルステージ浅草吾妻橋墨田区
