スカイコート両国壱番館
スカイコート両国壱番館（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区両国2丁目11-3 |
|---|---|
| 交通 | 総武線 両国駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 両国駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2002-03（築24年） |
| 総戸数 | 85戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社松村組 |
| 建物管理会社 | スカイサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート両国壱番館は、東京都墨田区両国にある投資用ワンルームマンションです。総武線両国駅から徒歩3分、2002年築・地上12階建・85戸です。診断の件数は1件（参考値）で、宅建士の視点から立地・建物・価格を中立に整理します。
立地と交通
スカイコート両国壱番館は、JR総武線の両国駅から徒歩3分、都営大江戸線の両国駅からは徒歩9分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの選択肢が増える点は、賃貸に出す際の強みになりやすい立地です。
所在地は東京都墨田区両国2丁目で、用途地域は商業地域です。商業地域は店舗やオフィスも建てやすい地域で、周辺に商業施設が集まりやすい一方、住環境としての静かさは地域によって差があります。実際の周辺環境は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
両国駅周辺は商業地域の特性から、入居者がどのような層になりやすいか、周辺の賃貸需要の強さは今回のデータには含まれていません。地元の管理会社や賃貸を扱う仲介会社に直接ヒアリングして、実際の需要を確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2002年3月の竣工で、築24年、地上12階建・総戸数85戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造）で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社松村組、管理はスカイサービスが担当しています。
ブランドの「スカイコート」は日神不動産（日神グループ）が展開しており、首都圏に特化して投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としている会社です。築24年が経過しているため、修繕の履歴や今後の計画は今回のデータに無く、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
総戸数85戸は一定の規模があり、管理費や修繕積立金の負担を多くの所有者で分担できる利点があります。一方で、築24年という年数は大規模修繕の実施時期にかかわる重要な情報です。これまでに大規模修繕が行われたかどうかは今回のデータに無いため、管理会社のスカイサービスに直接確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.24%、平均提示価格は2450万円、家賃は76,500円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
墨田区全体では162件の診断があり、「危険（割高）」が74件、「注意」が36件、「安全・割安」が47件で、最も多い判定は区全体でも「危険（割高）」でした。区全体の平均実質利回り3.48%と比べると、この棟の3.24%はやや低めの水準にあります。
この棟の家賃76,500円は、墨田区全体の家賃中央値88,500円より低く、提示価格2450万円も区全体の平均提示価格2787万円より低い水準です。価格と家賃がともに区平均より低いため、単純に「割高」と決めつけることは難しく、部屋の階数や向きなども合わせて確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（両国2-10-5、棟から64m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,540,000円です。前年の1,330,000円から15.8%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。
この地点は市街化区域内の商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率600%と高めの数値です。これは土地を比較的高密度に使える地域であることを示しますが、再建築や増改築の可否は個別の条件によるため、建築基準法上の制限は専門家に確認することをおすすめします。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1648件あり、価格の中央値は3200万円、面積の中央値は25平方メートル、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円でした。例えば2025年第4四半期には、25平方メートルの1Kが3300万円、40平方メートルの1LDKが3600万円で取引された事例があります。取引件数の多いエリアですが、個別の物件の価格はこの中央値と一致しない場合もあります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされ、液状化しやすい地形（干拓地）とされています。これらは建物の立地そのものに関わる情報なので、墨田区のハザードマップで最新の想定と避難の方法を確かめてください。
スカイコート両国壱番館は両国駅徒歩3分、2002年築・SRC造・85戸の投資用ワンルームです。
割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」で区平均より利回りが低めでした。
液状化しやすい地形や浸水想定もあるため、価格だけでなく災害リスクも確認してから検討してください。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の額と変更履歴を確認する
- 重要事項説明書で構造・設備の詳細を確認する
- 現在の家賃設定が周辺相場と比べて妥当か確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確かめる
- 現在の空室・賃借人の状況を売主に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.25ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.24%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.25ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 76,500円
この棟の家賃中央値（76,500円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 13.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／両国２－１０－５（この棟から約64m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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