ハーモニーレジデンス菊川ステーションフロント
ハーモニーレジデンス菊川ステーションフロント（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区菊川３丁目１６−１７ |
|---|---|
| 交通 | 菊川駅 徒歩1分 ／ 森下駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2017-03（築9年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウス横浜支店） |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス菊川ステーションフロント(東京都墨田区菊川)は、菊川駅徒歩1分の2017年竣工・11階建74戸のマンションです。割高診断は参考値ながら安全・割安判定で、地価は上昇傾向にあります。
立地と交通
「ハーモニーレジデンス菊川ステーションフロント」は、東京都墨田区菊川3丁目にあります。最寄りの菊川駅までは徒歩1分、都営新宿線の森下駅までは徒歩9分で、2つの駅を使い分けられる場所です。駅の近さは、賃貸に出すときにも借り手を見つけやすい材料になりやすい点です。
建物の近くにある地価公示地点（棟から185m）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり858,000円でした。前年の746,000円から15%上昇しています。用途地域は準工業地域で防火地域に指定されており、建蔽率60%・容積率300%です。地価が上がっている地域ですが、将来も同じ速度で上がり続けるとは限らないため、今後の動きは別途確認してください。
建物と管理
建物は2017年3月に竣工し、築9年です。11階建てで総戸数は74戸です。築9年は比較的新しく、設備の老朽化はまだ進んでいない時期と言えます。一方で、建物の構造（建物を支えるつくりの種類）や土地の権利の形式は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社はREIC（ピタットハウス横浜支店）です。管理会社が決まっていることは安心材料の一つですが、実際の管理の質や修繕の計画は会社名だけでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみなので、参考値として読んでください。その1件は「安全・割安」という判定で、実質利回り（買った金額に対して年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す数字）は3.56%、提示価格は3,400万円、想定家賃は108,500円でした。件数が少ないため、この棟全体の傾向とは言い切れません。
東京都墨田区全体では155件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で74件でした。「注意」は34件、「安全・割安」は43件です。エリア全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2,746万円、家賃中央値は87,000円です。この棟の1件とエリア全体の数字を比べる場合も、サンプルが1件という前提を忘れずに見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺エリアの取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,042件あり、価格の中央値は2,800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は112万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば面積25平方メートル・1K・築2015年の部屋が3,000万円で取引された例もあります。これらは同じ建物ではなく周辺の取引なので、この棟の価格が妥当かどうかは別に確認が必要です。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深が0.5〜3m、高潮では3m以上5m未満とされています。地盤は液状化しやすい地形で、干拓地（海や川を埋めて作った土地）に位置しています。これらは水害や地震のときの参考情報であり、住めないという意味ではありませんが、火災保険の条件や防災対策を考えるときに自治体の防災マップと合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟についての評価が5件投稿されており、評点は3.3でした。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確かめてください。
菊川駅徒歩1分の駅近マンションですが、割高診断は1件のみで参考値にとどまります。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい干拓地という点も踏まえた検討が必要です。
構造や権利形式など未取得の情報が多く、購入前に書類での確認が欠かせません。
- 建物の構造・権利の形式を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕費の積立を確認する
- 分譲会社や管理の実態を売主・管理会社に直接確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例と比べて提示価格が妥当か複数の資料で確認する
- 割高診断は参考値（1件）のため、他の根拠も合わせて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.3点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-31確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 108,500円
この棟の家賃中央値（108,500円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 22.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／菊川３－１４－５（この棟から約185m） 令和8年7月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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