プレール・ドゥーク森下 II
プレール・ドゥーク森下 II（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区立川1丁目17-2 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 森下駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2010-01（築16年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク森下IIは、東京都墨田区立川にある2010年築・11階建て・総戸数41戸の投資用ワンルームマンションです。都営大江戸線森下駅から徒歩4分の立地条件や価格帯の目安を、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
この物件は都営大江戸線「森下」駅から徒歩4分の場所にあります。駅から近いので、電車で通勤・通学する人には使いやすい立地です。周辺は商業地域に指定されており、お店やオフィスも多いエリアです。
国交省データによると、この地域の建蔽率（敷地に対して建物を建てられる割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は500%で、防火地域に指定されています。商業地域らしく、建物が密集しやすい条件のエリアだと分かります。
近くの地価公示（国が毎年調べる土地の値段の目安）の地点は、棟から58m離れた「千歳3-12-6」です。令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,180,000円、前年の1,020,000円から15.7%上がっています。ただし地価が上がったからといって、この物件の価値が今後も上がるとは限りません。
建物と管理
建物は2010年1月に竣工し、築16年の鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作る構造）、11階建て・総戸数41戸です。権利は所有権で、分譲したのは木下不動産(株)です。
この棟は「プレール・ドゥーク」ブランドで、木下不動産と木下グループが展開しています。入居率の高さや設備保証がよく挙げられるブランドですが、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して貸す仕組み）が付く場合は、保証される家賃の金額や見直しのタイミングなど、契約条件を個別に確認する必要があります。
管理会社の情報は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確認してください。修繕費の積み立て状況が分かれば、将来の負担の見通しが立てやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として見てください。その診断では「危険（割高）」の判定が出ており、平均実質利回り（支出も考えた実際の利益率）は3.27%、平均提示価格は2,580万円、家賃中央値は85,025円でした（最終診断日2025年7月31日）。
墨田区全体では診断件数が162件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が36件、「安全・割安」が47件、「判定不能」が5件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2,787万円、家賃中央値は88,500円です。
この棟の平均実質利回りはエリア平均よりやや低く、平均提示価格もエリア平均より低めです。ただし棟の診断はわずか1件なので、この数字だけで「この棟はエリアより割安」「割高」と判断することはできません。複数の時期・条件で診断を重ねることが望ましいです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,222件あり、価格の中央値は3,100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は115.6万円、面積の中央値は25平方メートルです。
例えば森下地区では2010年築・20平方メートルの1Kが3,100万円、同じ森下地区の1988年築・15平方メートルの1Kは1,000万円で取引されています。立川地区では2012年築・25平方メートルの1Kが2,800万円でした。築年や面積、地区によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされており、液状化しやすい地盤で、地形は干拓地（埋め立てや干拓で作られた土地）です。水害や地盤のリスクは建物選びで重要な要素なので、墨田区のハザードマップで最新の情報を確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
墨田区全体は診断162件中、危険が最も多く、相場はやや割高傾向です。
水害・液状化のリスクがあるため、ハザードマップと管理状況の確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約がある場合は契約条件・解約条件を確認する
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係を確認する
- 墨田区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 85,025円
この棟の家賃中央値（85,025円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 3.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千歳３－１２－６（この棟から約58m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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