プレール・ドゥーク押上II
プレール・ドゥーク押上II（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区向島5丁目31-10 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク押上II（東京都墨田区向島5丁目）を宅建士の視点で中立に解説します。この棟自体の割高診断はまだ0件で、交通や建物概要も非公開の項目が多いため、確認先を示しつつ、墨田区全体の相場傾向や地価公示、ハザード情報から読み方を整理してお伝えします。
立地と交通
プレール・ドゥーク押上IIは東京都墨田区向島5丁目31-10にあります。最寄り駅や徒歩分数といった交通データは今回の情報には含まれていないため、物件概要書や地図サイトで実際の最寄り駅とそこまでの道のりを確認してください。駅からの距離は賃貸の需要に直結する大事な要素なので、必ず自分の足で歩いて確かめることをおすすめします。
近くにある地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）の地点「東向島２－１１－１６」は、建物から約392mの位置にあり、商業地域に指定されています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は400%で、防火地域にもなっています。ただしこれは公示地点そのものの用途地域であり、建物本体の用途地域や建築条件とは別なので、登記簿や都市計画図で改めて確かめてください。
建物と管理
この物件の分譲会社は株式会社木下不動産で、木下グループの「プレール・ドゥーク」ブランドです。このブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを数多く手がけており、入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされています。サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）が付いている場合は、保証される家賃の金額や見直しのタイミング、解約の条件を必ず確認してください。ブランドのイメージだけで安心せず、契約書の中身を見ることが大切です。
竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態、管理会社といった建物の基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿、または管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確認できますので、購入を検討する際は売主や管理会社にこれらの資料の提示を求めてください。特に長期修繕計画は、将来の修繕費の負担を見通すうえで重要な手がかりになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件のため、相場ポジションについては今のところデータ蓄積中です。今後診断が増えれば、実質利回り（購入後に実際に出る利益の割合）や提示価格の目安がこの棟についても見えてくる可能性があります。
参考として、墨田区全体では診断件数162件のうち、危険（割高）が74件、注意が36件、安全・割安が47件、判定不能が5件で、最も多い判定は危険（割高）でした。区全体の平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2,787万円、家賃中央値は88,500円です。これはあくまで墨田区全体の数字であり、この棟の価格や家賃が同じ水準になるとは限りません。棟ごとの診断が増えるまでは、この区全体の傾向を参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から約392mにある地価公示の地点「東向島２－１１－１６」では、1平方メートルあたり742,000円で、前年の657,000円から12.9%上がっています。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す一つの材料になりますが、この上昇が今後も続くかどうかは分からないため、将来の値上がりを前提にした判断は避けてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で643件あり、価格の中央値は2,800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば京島や東向島では、25平方メートルの1Kが2,700万円〜3,000万円、50平方メートルの1LDKが6,900万円で取引された例があります。これらはあくまで事例であり、この棟の間取りや築年数が同じであることを意味しないため、購入検討時は条件の近い事例を改めて探してください。
ハザード情報では、この地域は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が3m以上5m未満とされ、液状化（地震で地面が水のようにやわらかくなる現象）についても「やや液状化しやすい」地形（砂州・砂礫州）とされています。これらは地域全体の傾向であり、建物の実際の対策（高さや構造など）とは別の情報なので、区のハザードマップと合わせて、建物自体の耐震・防災対策についても管理会社や売主に確認することをおすすめします。
この棟の診断データは無く、今は墨田区全体の傾向しか参考にできません。
建物の基本情報は非公開なので、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
地価は上昇傾向ですが、浸水・高潮・液状化のリスクも合わせて確認しましょう。
- 最寄り駅・徒歩分数を物件概要書や地図サイトで確認する
- 竣工年・階数・総戸数・構造を重要事項説明書で確認する
- 管理会社と長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- サブリース契約がある場合は保証条件と解約条件を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを区で確認する
- 周辺の取引事例と価格を複数比較して割高感を見る
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東向島２－１１－１６（この棟から約392m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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