プレール・ドゥーク本所吾妻橋II
プレール・ドゥーク本所吾妻橋II（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区東駒形4丁目13-19 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク本所吾妻橋IIは、東京都墨田区東駒形にある投資用ワンルームマンションです。分譲は木下不動産のプレール・ドゥークブランド。交通や築年数などの詳細データは今回の情報に無いため、墨田区全体の相場診断と国交省の地価・ハザード情報から周辺環境を中立に確認します。
立地と交通
最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回の情報に含まれていません。実際の駅からの距離や通勤・通学の利便性は、重要事項説明書や地図サービスで確かめてください。所在地は東京都墨田区東駒形4丁目13-19です。
国交省のデータでは、建物の所在地周辺は準工業地域・市街化区域に区分されています。工場と住宅が混在しやすい地域のため、周辺の雰囲気や音・匂いの有無は現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
一方で、近くの地価公示地点は商業地域に区分されています。用途地域は場所によって細かく分かれているため、建物自体がどちらの区分により近いかは、墨田区役所の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態などの建物情報は今回のデータに無いため、販売時のパンフレットや登記簿で確かめてください。分譲会社は株式会社木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの一棟です。
同ブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。ただしこれは一般的な傾向であり、この棟固有の入居率や保証内容は今回のデータに無いため、販売資料や管理会社への確認が必要です。
管理会社の情報は今回のデータに無いため、管理規約や管理委託契約書で確かめてください。サブリース契約（部屋を借り上げて転貸する契約）が付く場合は、賃料見直しの時期や条件、解約条件を契約書で必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件で、データ蓄積中です。この棟だけの利回りや価格の傾向を示す数字はまだありません。
参考として、東京都墨田区全体では割高診断の件数が162件あり、判定の内訳は危険（割高）74件、注意36件、安全・割安47件、判定不能5件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリア平均の実質利回りは3.48%、平均提示価格は2787万円、家賃中央値は88,500円でした。
これはエリア全体の傾向であり、この棟そのものの価格や利回りが同じ水準かどうかは、実際の提示価格と想定家賃を使った個別の診断で確かめてください。エリアで危険（割高）が最多という結果は、価格交渉の目安として覚えておくとよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から297m離れた東駒形３－１８－８地点（商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,100,000円で、前年の968,000円から13.6%上昇しています。周辺地価は上昇傾向にあるとみられますが、この棟自体の資産価値を直接示す数字ではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに692件あり、価格の中央値は2800万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の業平では1LDK・50平方メートルが3700万円、石原では1K・15平方メートルが1400万円、同じ石原の2018年築1DK・40平方メートルは4400万円で取引されています。間取りや面積、築年が異なるため、この棟の部屋と単純には比較できません。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定0.5〜3m、高潮1m以上3m未満とされ、液状化しやすい干拓地（埋め立てや干拓で作られた土地）に位置しています。購入前には、自治体のハザードマップや地盤調査報告書、水害保険の必要性を具体的に確認することをおすすめします。
この棟は交通・建物データが乏しく、現時点では相場より割高か割安かは判断できません。
墨田区全体では診断162件中、危険（割高）が最多で、平均利回りは3.48%でした。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のリスクもあるため、両面から確認してください。
- 交通アクセス（最寄り駅・徒歩分数）を重要事項説明書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を登記簿やパンフレットで確認する
- 管理会社と管理規約、長期修繕計画を確認する
- サブリース契約がある場合は賃料見直し条件を契約書で確認する
- 提示価格と想定家賃が相場に合うか個別に診断する
- 洪水・高潮・液状化リスクをハザードマップと地盤調査で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東駒形３－１８－８（この棟から約297m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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