プレール・ドゥーク新御徒町
プレール・ドゥーク新御徒町（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区小島２丁目３−４ |
|---|---|
| 交通 | 新御徒町駅 徒歩3分 ／ 仲御徒町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2008-03（築18年） |
| 総戸数 | 43戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | 東洋館 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都台東区小島に建つ投資用ワンルームマンション「プレール・ドゥーク新御徒町」は、新御徒町駅徒歩3分・仲御徒町駅徒歩8分の立地です。割高診断は参考値ながら判定は「注意」、周辺地価は上昇中で液状化などハザードも確認できます。宅建士目線で立地・建物・価格を整理しました。
立地と交通
物件は東京都台東区小島２丁目３−４に位置し、新御徒町駅まで徒歩3分、仲御徒町駅までは徒歩8分です。2つの駅を徒歩圏内で使える立地で、都心へのアクセスのしやすさがうかがえます。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスも建てられる地域で、住居専用の地域より用途の幅が広いのが特徴です。こうした地域の性格は、将来の周辺の街並みや建て替えのしやすさにも関わってきます。
建物と管理
建物は2008年3月に竣工し、現在の築年数は18年です。10階建てで総戸数は43戸、分譲会社は木下不動産(株)、管理会社は東洋館です。「プレール・ドゥーク」は木下グループが展開する投資用・居住用マンションのブランドで、入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いブランドです。
構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書（契約前に物件の詳細を説明する書類）か登記簿で確かめてください。また、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して転貸する仕組み）を伴う場合があるため、契約前に条件を書面でよく確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は「注意」が1件で、この結果だけで棟全体を断定することはできません。平均の提示価格は2470万円、平均実質利回りは3.47%でした。
家賃は中央値89,000円で、こちらもサンプル数1件のため参考値です。エリア全体の割高診断はデータ蓄積中のため、この棟の価格や利回りがエリア内でどの位置にあるかは今回比較できません。今後の診断の件数が増えてから、改めて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（小島１－１８－５、棟から167m）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,190,000円となり、前年の999,000円から19.1%上昇しました。用途地域は商業地域で、地価は近年上昇傾向にあることがわかります。
周辺の取引事例は1,533件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3200万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、価格2800万円・面積25平方メートル・1Kの取引事例や、価格2400万円・面積25平方メートルの事例もありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮は0.5m以上1m未満、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。低層階の浸水リスクや地盤の特性は、購入前に区のハザードマップと合わせて確認しておきたいポイントです。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では評点4.1、件数16件となっています。ただし、具体的な良い点・気になる点の本文は今回のデータには含まれていないため、詳しい内容を知りたい方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
診断の件数は1件の参考値で、判定は「注意」。断定は避け複数の情報を照合したい棟です。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化などハザードも併せて確認しておきたい立地です。
構造や権利関係は重要事項説明書で、管理状況は総会議事録で確かめることをおすすめします。
- 構造・権利形態を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録・長期修繕計画を管理会社(東洋館)に確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードを区のハザードマップで確認する
- 家賃設定の根拠や入居率を管理会社・売主に確認する
- 周辺の取引事例と比較し価格の妥当性を複数の診断で確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（条件充足と価格妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点16件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 9.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小島１－１８－５（この棟から約167m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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