ライオンズマンション東池袋第2
ライオンズマンション東池袋第2（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋2丁目1-12 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大塚駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1982-01（築44年） |
| 総戸数 | 72戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東池袋第2は、東京都豊島区東池袋にある1982年築・11階建72戸の投資用マンションです。最寄りは大塚駅徒歩6分。割高診断は参考値1件で「危険（割高）」の判定ですが、件数が少なく断定はできません。
立地と交通
ライオンズマンション東池袋第2は、東京都豊島区東池袋2丁目にあります。最寄りは山手線の大塚駅で、徒歩6分の距離です。山手線沿線は都心への移動がしやすく、通勤・通学の利便性を重視する単身者向けの賃貸需要が見込まれやすい立地と言えます。
この物件がある東池袋2丁目は、用途地域が商業地域に指定されています。商業地域は商業施設と住宅が混在するエリアで、生活に必要な店舗が多い一方、静かさや日当たりを重視する人には好みが分かれる環境です。実際の周辺施設や騒音の状況は今回のデータに無いため、現地を訪れて自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は1982年1月に竣工し、築44年を数えます。11階建て・総戸数72戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、柱や壁に鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造）です。権利形態は所有権で、分譲は大京観光株式会社、管理は大京アステージが担っています。大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績があり、現在はオリックスグループの傘下です。
築44年という年数は、修繕の積み重ねが資産価値に直結する段階に入っていることを意味します。管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。修繕の履歴がしっかり残っているかどうかは、購入判断の重要な材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.86%、平均提示価格は1,610万円、家賃中央値は67,000円でした（家賃サンプル1件、最終診断日2025年2月17日）。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体の割高・割安を断定することはできません。
豊島区全体では診断件数293件のうち、危険（割高）が159件で最も多く、注意40件、安全・割安86件、判定不能8件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,691万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の数字とエリア全体の数字を並べて見比べることはできますが、1件のデータから棟の実態を決めつけるのは避けるべきです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から91m離れた地価公示の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,010,000円となっています。前年の1,730,000円から16.2%上昇していますが、この先も同じように上がり続けるとは限りません。用途地域は商業地域で、建蔽率（けんぺいりつ、敷地に対して建物を建てられる割合）80%、容積率（ようせきりつ、敷地に対して建てられる建物の総面積の割合）600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで958件あり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は106.35万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、西巣鴨の1Rで40平方メートル・2004年築が4,400万円、西巣鴨の1LDKで40平方メートル・1997年築が4,900万円、北大塚のオープンフロアで20平方メートル・1996年築が810万円という取引がありました。間取りや築年、面積が違うため、これらをそのままこの棟の価格と比べることはできません。
ハザード情報では、この周辺は洪水の浸水想定がなく、液状化はしにくい地盤とされています。地形はローム台地（ローム層という関東地方特有の赤土に覆われた台地）です。災害リスクは低めに見えますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新の自治体のハザードマップも確認してください。
診断は参考値1件で「危険（割高）」の判定ですが、件数が少なく断定はできません。
豊島区全体でも危険判定が最多で、相場の見極めには複数データの確認が必要です。
地価は前年より上昇していますが、将来も上がり続けるとは限りません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造と権利関係を確認する
- 現在の入居状況と家賃の実際の額を確認する
- 大京アステージに修繕履行の状況を確認する
- 登記簿で所有権と担保の有無を確認する
- 最新の自治体ハザードマップを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.32ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.86%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.32ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 67,000円
この棟の家賃中央値（67,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 22.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋４－３９－１３（この棟から約91m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコートパレス西巣鴨豊島区
- コンシェリア池袋マスターズヴィラ豊島区
- ベルシード池袋本町豊島区
- コンシェリア大塚CROSSIA豊島区
- レピュア大塚豊島区
- ハーモニーレジデンス山手大塚豊島区
