ライオンズマンション大塚第2
ライオンズマンション大塚第2（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚2丁目17-4 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩4分 ／ 都電荒川線 大塚駅前駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1982-03（築44年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション大塚第2は、東京都豊島区北大塚にあるJR山手線大塚駅徒歩4分の中古ワンルーム投資用マンションです。1982年竣工・築44年、大京アステージが管理する39戸の建物です。診断は参考値ながら安全・割安判定で、利回りや価格を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ライオンズマンション大塚第2は、東京都豊島区北大塚2丁目にあります。最寄りはJR山手線大塚駅で徒歩4分、都電荒川線大塚駅前駅も徒歩4分です。山手線は都心の主要駅へ乗り換えなしで行ける路線で、通勤や通学の移動がしやすい立地と言えます。都電荒川線は路面電車（道路の上を走る電車）で、近い範囲の移動に便利です。
用途地域は商業地域（お店やオフィスビルを建てやすい地域）で、建物を建てられる土地の範囲を示す建蔽率は80%、建物の延べ面積の上限を示す容積率は600%です。防火地域にも指定されており、商業的な利用が多いエリアだとわかります。ただし周辺の商店街や人通りの具体的な様子は今回のデータに無いため、実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1982年3月竣工で、築44年が経っています。9階建で総戸数は39戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な造り）です。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担っています。ライオンズブランドは全国で長く展開されており、中古の流通量も多いとされています。
築44年という年数は、同じ豊島区内の他の物件と比べても古い部類に入ります。修繕がどのように行われてきたか、今後の修繕計画がどうなっているかは今回のデータに無いため、長期修繕計画書と過去の総会議事録を管理会社や売主に確認してください。特に修繕積立金の残高も合わせて見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値です。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.26%、平均提示価格は1580万円でした。家賃は69,000円の1件のみを基にした中央値です。件数が少ないため、この結果だけで値ごろ感を断定することはできません。
比べて豊島区全体では診断件数293件のうち「危険（割高）」が159件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2691万円、家賃中央値は86,000円でした。エリア全体では割高と判定される物件が多い傾向ですが、この棟の診断は件数が少ないため、同じ傾向が当てはまるとは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から118m離れた北大塚2-12-2の地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,180,000円でした。前年の1,880,000円から16%上がっています。地価公示は国が毎年調べる土地の目安の価格で、エリアの地価の動きを見る参考になりますが、この棟の価格そのものを示すものではありません。
周辺の取引事例は582件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105.35万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西巣鴨では、築2004年の1R（部屋とキッチンなどが一体型の間取り）40平方メートルが4400万円で取引されています。
同じ時期の西巣鴨では、築1997年の1LDK（部屋と居間・台所が分かれた間取り）40平方メートルが4900万円でした。一方、北大塚のオープンフロア（仕切りの少ない1部屋タイプ）20平方メートルは810万円という事例もあります。間取りや築年によって価格差が大きいため、この棟と直接比べる際は条件をよく確認してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上の緩やかな谷）とされています。浸水の想定がある地域なので、購入を検討する場合は自治体のハザードマップで詳しい範囲を確認することをおすすめします。
築44年のSRC造39戸で、診断1件は参考値ながら安全・割安の判定でした。
豊島区全体は割高判定が多く、地価公示も16%上昇するエリアです。
洪水の浸水想定があるため、ハザードマップと修繕計画の確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と総会議事録で修繕状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と増額予定を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水想定の範囲を確認する
- 直近の賃貸条件や空室状況を管理会社に確認する
- 複数件の診断結果を比較し相場感を補強する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かは別の話です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.72ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.26%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.72ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 69,000円
この棟の家賃中央値（69,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 20.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚２－１２－２（この棟から約118m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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