ライオンズマンション東池袋第3
ライオンズマンション東池袋第3（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋1丁目31-13 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 池袋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1982-06（築44年） |
| 総戸数 | 75戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社グローリア |
| 土地権利 | 旧法賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東池袋第3は、東京都豊島区東池袋にある築44年・75戸のワンルーム投資用マンションです。池袋駅徒歩6分の立地ですが、権利形態は旧法賃借権で、割高診断（参考値）は「危険（割高）」でした。購入前に確認したい点を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
ライオンズマンション東池袋第3は、山手線池袋駅から徒歩6分の東京都豊島区東池袋1丁目にあります。用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は700%と高めで、周囲はビルが建ち並ぶエリアです。防火地域にも指定されています。
国交省の地価公示では、棟から210m離れた東池袋3-12-12の地点で、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり257万円でした。前年の223万円から15.2%上昇していますが、この上昇が今後も続くかどうかは分からないため、将来の値上がりを前提にせず、最新の地価は国土交通省の地価公示のデータで都度確認してください。
建物と管理
建物は1982年6月に竣工した13階建て、総戸数75戸のマンションで、築44年になります。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造）です。分譲はライオンズブランドで知られる大京、管理は株式会社グローリアが担当しています。
権利形態は「旧法賃借権」で、これは昔のルールに基づき土地を借りて建物を所有する権利のことです。土地そのものを所有する「所有権」とは条件が異なり、地主への地代や契約期間などが関わるため、重要事項説明書や登記簿で詳しい内容を確かめてください。
修繕の履行状況や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認することをおすすめします。築44年の建物は、配管や外壁など更新の時期が近い部分もあるため、修繕の計画が立っているかどうかは重要なチェック点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は1600万円、平均実質利回りはマイナス1.14%でした。利回りがマイナスということは、想定した費用を含めると収支が赤字になりうる計算結果だったことを示しています。
家賃のデータはサンプル数が0件のためこの棟の家賃相場は分からないので、実際の賃料は賃貸情報サイトの掲載や管理会社への確認で確かめてください。
エリア全体で見ると、豊島区の診断件数は293件で、判定の内訳は危険（割高）159件、注意40件、安全・割安86件、判定不能8件でした。多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2691万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の平均実質利回りマイナス1.14%は、エリア平均の3.54%と比べて低い数字です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで789件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば南池袋では2025年第4四半期に1K・20平方メートルで3600万円の取引事例があります。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、液状化のしやすさも「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。ただし災害リスクは地域全体の傾向であり、個別の建物の耐震性などは別に確認する必要があります。
池袋駅徒歩6分で交通は良いですが、旧法賃借権のため土地の権利関係を要確認です。
割高診断は参考値で件数が少なく、利回りはマイナス表示、価格の妥当性は別途確認が必要です。
エリア全体も「危険（割高）」が多く、豊島区の相場傾向も踏まえ慎重な判断が求められます。
- 旧法賃借権の内容と残存期間を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 現在の賃料相場を賃貸掲載サイトなど複数で確かめる
- 築44年の配管・設備の更新履歴を管理会社に確認する
- 登記簿で権利関係と抵当権の有無を確認する
- 直近の周辺取引事例と比較して提示価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -4.68ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-1.14%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より4.68ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋３－１２－１２（この棟から約210m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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