パレステュディオ西巣鴨
パレステュディオ西巣鴨（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西巣鴨3-15-16 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 西巣鴨駅 徒歩3分 ／ 都電荒川線 新庚申塚駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2004-11（築22年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨造 |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ西巣鴨は、東京都豊島区西巣鴨にある2004年11月竣工・12階建て45戸のワンルームマンションです。都営三田線西巣鴨駅徒歩3分、都電荒川線新庚申塚駅徒歩1分で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定が出ています。
立地と交通
パレステュディオ西巣鴨は、都営三田線西巣鴨駅から徒歩3分、都電荒川線（路面電車）の新庚申塚駅からは徒歩1分という立地です。2つの路線が使えるため、通勤や通学で行き先を選びやすい点は魅力です。都電荒川線は地下鉄と本数や速さが異なるため、普段どちらを使うかは事前に時刻表で確かめておくと安心です。
この場所は「商業地域」に指定されており、建蔽率80％・容積率400％という高めの数値が示す通り、周辺にはお店やオフィスが混在するにぎやかなエリアです。近くの地価公示地点（棟から200m）は1平方メートルあたり955,000円で、前年の850,000円から12.4％上昇しています。地価が上がっているからといって、この部屋の価格がすぐに上がるとは限らないため、将来の価値はご自身で確認してください。
建物と管理
建物は2004年11月に竣工し、築22年を迎えています。地上12階建て・総戸数45戸で、構造は鉄骨造、権利形態は所有権です。分譲は株式会社菱和ライフクリエイトが手がけており、管理会社は株式会社クレアスコミュニティーです。鉄骨造は木造より丈夫とされますが、実際の耐久性は個別の設計や施工によって差が出るため、過信は避けたいところです。
管理の具体的な中身、たとえば修繕の計画やこれまでの工事履歴、管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていません。これらは管理会社のクレアスコミュニティーや売主に、長期修繕計画書と過去の総会議事録を見せてもらうことで確かめられます。築22年という年数を考えると、大規模修繕の実施時期や今後の予定は特に重要な確認項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.61％で、家賃中央値は79,475円（73,950円〜85,000円の範囲）、平均提示価格は2165万円という結果です。件数が少ないため、これだけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
エリア全体（東京都豊島区）で見ると、287件の診断のうち158件が「危険（割高）」、38件が「注意」、85件が「安全・割安」で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55％、家賃中央値は85,750円、平均提示価格は2675万円です。この棟の家賃や価格はエリア平均よりやや低めですが、診断件数が少ない棟の結果とエリア全体の結果を単純に比べるのは注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は797件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期に西巣鴨の1K・20平方メートルが3100万円、1LDK・30平方メートルが3300万円、20平方メートルの部屋が2500万円で取引されています。間取りや面積が違うと単純比較は難しいため、同じ条件の事例を複数見ることをおすすめします。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5メートル未満、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。大きな水害リスクは低めに見えますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入を検討する際は豊島区の最新マップも併せて確認してください。
診断は参考値ながら安全・割安の判定で、エリア平均より家賃・価格は低めです。
地価は上昇傾向ですが、水害・液状化リスクは低めで、管理内容は未確認です。
築22年の管理状況や修繕計画は、売主・管理会社に直接確認することが大切です。
- 長期修繕計画書と過去の総会議事録を管理会社や売主に確認する
- 大規模修繕の実施時期と今後の予定を確認する
- 管理費・修繕積立金の額と今後の増額予定を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・地盤情報を区に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 家賃や利回りの最新相場を複数の資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.07ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.61%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 73,950円
この棟の家賃中央値（79,475円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 8.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西巣鴨３－６－２（この棟から約200m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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