ライオンズマンション東池袋
ライオンズマンション東池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋1丁目 |
|---|---|
| 交通 | JR線 池袋駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1981-03（築45年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 建物管理会社 | 東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東池袋は、東京都豊島区東池袋1丁目にあり、JR池袋駅から徒歩5分の投資用マンションです。1981年3月竣工、地上12階建て、総戸数56戸で、大京が分譲し東急コミュニティーが管理しています。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の結果が出ており、価格の見極めが重要な棟です。
立地と交通
ライオンズマンション東池袋は、東京都豊島区東池袋1丁目に位置し、JR池袋駅から徒歩5分です。徒歩5分は駅に近い距離にあたり、通勤や買い物の面で便利な立地と言えます。池袋駅は多くの路線が乗り入れる大きな駅で、都心や他エリアへの移動のしやすさは魅力の一つです。用途地域は商業地域にあたり、店舗やオフィスビルが集まりやすい環境です。
周辺の地価公示（東池袋１－２２－８、棟から134m）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり14,300,000円です。前年の12,600,000円から13.5%上昇しており、建蔽率80%・容積率800%・防火地域という条件です。地価の上昇がこのまま続くとは限らないため、将来の価格動向については別途ご自身でも確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1981年3月に竣工し、築45年です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造という、鉄骨をコンクリートで囲んだ丈夫なつくり）で、地上12階建て、総戸数56戸、権利形態は所有権です。分譲した大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー（開発会社）で、現在はオリックスグループの傘下にあり、全国的に中古の流通量も多い会社です。
管理会社は東急コミュニティーです。ただし長期修繕計画の内容や修繕積立金の残高、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築45年という年数を踏まえると、修繕の履行状況は特に重視したい確認ポイントです。耐震性能についても、重要事項説明書や登記簿で確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として見てください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.76%、平均提示価格は1,700万円、家賃中央値は70,000円でした。家賃のサンプル数も1件のため、この家賃だけで棟全体の相場を判断することはできません。最終診断日は2023年12月17日で、現在からは時間が経っているため、現在の市況との差がある可能性も踏まえて見る必要があります。
エリア全体（東京都豊島区）の診断件数は289件で、判定の内訳は危険（割高）158件、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,683万円、家賃中央値は86,000円です。エリア全体でも危険（割高）の判定が最も多く、この棟の判定と同じ方向性ですが、件数の少ない棟単独の結果だけで価格の妥当性を決めつけず、エリアの数字とも見比べたうえで自分で確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は834件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば南池袋の1Kで築2016年・20平方メートルの部屋が3,600万円、南池袋の1LDKで築2015年・40平方メートルの部屋が9,600万円、上池袋の1LDKで35平方メートルの部屋が4,400万円という取引事例もあります。
ハザード（災害リスク）の情報や用途地域の詳細は今回のデータに含まれていないため、豊島区が公開しているハザードマップや、購入前に受け取る重要事項説明書で浸水・土砂災害のリスクを確認してください。地価が上昇している地域であっても、災害リスクの有無はこれとは別の資料で確かめる必要があります。
池袋駅徒歩5分という交通の良さは評価できますが、価格の妥当性は別に確認が必要です。
割高診断は1件のみの参考値で判定は「危険（割高）」、エリア全体でも割高判定が多めです。
築45年の建物なので、修繕計画や管理状況を資料で確かめてから判断することが大切です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 総会議事録で大規模修繕の実施状況を確認する
- 建物の耐震性能を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 現在の賃料や入居状況を賃貸借契約書で確認する
- ハザードマップで浸水や土砂災害のリスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か自分で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 19.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東池袋１－２２－８（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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