ライオンズクオーレ池袋ソシア
ライオンズクオーレ池袋ソシア（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区西池袋3丁目13番11 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 池袋駅 徒歩10分 ／ 東京メトロ有楽町線 要町駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2009-10（築17年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズクオーレ池袋ソシアは、東京都豊島区西池袋にある大京（ライオンズ）ブランドの投資用ワンルームマンションです。池袋駅・要町駅の2駅が使え、2009年竣工・RC造51戸。割高診断は参考値ながら、家賃・価格はエリア平均より高めの傾向が見られます。
立地と交通
ライオンズクオーレ池袋ソシアは、東京都豊島区西池袋3丁目にあります。JR山手線池袋駅から徒歩10分、東京メトロ有楽町線要町駅から徒歩9分で、2つの駅を使い分けられる立地です。池袋駅は乗り換えできる路線が多く、通勤・通学の選択肢が広がる点は魅力です。
国交省のデータでは、この建物がある場所の用途地域は「近隣商業地域」です。これは、お店やオフィスも建てられる、暮らしと商売が混ざったエリアという意味です。駅から少し歩く分、商業地域ならではの賑わいと住宅地の落ち着きのバランスは、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2009年10月に竣工し、築17年、7階建て・総戸数51戸の鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄の骨組みで建てた丈夫な造り）です。権利は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。「ライオンズ」ブランドは全国で長年供給されており、中古の流通量も多いブランドです。
一方で、修繕積立金の金額や長期修繕計画、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータにはありません。将来の修繕費負担や建物の傷み具合を知るには、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」1件、「安全・割安」1件に分かれ、どちらが多いとも言い切れない件数です。平均実質利回りは3.28%、平均提示価格は3400万円でした。家賃は2件のサンプルで、中央値110,000円（97,000円〜123,000円）です。
エリア全体（豊島区）では288件の診断があり、「危険（割高）」158件、「注意」38件、「安全・割安」86件、「判定不能」6件でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2677万円、家賃中央値は86,000円です。棟の提示価格と家賃はエリアの数値より高め、利回りはやや低めの傾向ですが、サンプルが少ないため、この棟だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から212m離れた西池袋３－７－５の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1m²あたり970,000円、前年は830,000円で、16.9%上昇しました。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率300%（敷地に対して建てられる建物の広さと延べ面積の上限の割合）、準防火地域です。建物そのものの用途地域は近隣商業地域とされており、地価公示地点とは異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は665件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2800万円、面積中央値は25m²でした。例として、南町地区の2019年築・25m²の1DKが3800万円、20m²の1Kが3600万円という事例があります。これらは別の建物・エリアの取引例なので、この棟の価格を直接示すものではなく、相場の目安として参考にしてください。
ハザード情報では、洪水浸水想定はなく、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。ただし自然災害のリスクは年によって見直されるため、購入前に最新のハザードマップも確認することをおすすめします。
診断件数は2件で参考値ですが、家賃・価格はエリア平均より高めの傾向が見られます。
地価公示は前年より16.9%上昇しており、周辺の地価上昇がうかがえます。
修繕計画や管理費は今回のデータにないため、総会議事録や計画書で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録で修繕計画を確認する
- 長期修繕計画書で将来の修繕費負担を確認する
- 重要事項説明書で権利関係や構造を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃と入居状況を確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- 最新のハザードマップで災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない。価格が妥当かは別だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 123,000円
- 97,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 27.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西池袋３－７－５（この棟から約212m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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