ライオンズクオーレ池袋ソシア

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

「ライオンズクオーレ池袋ソシア」は東京都豊島区西池袋にある2009年築・7階建て51戸のワンルームマンションです。池袋駅・要町駅の2路線が使える立地で、大京が分譲、大京アステージが管理しています。

立地と交通

山手線池袋駅から徒歩10分、東京メトロ有楽町線要町駅から徒歩9分の立地です。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の行き先によって駅を選べる点は魅力といえます。徒歩分数は不動産の表記ルールに沿ったもので、実際の体感時間とは差が出ることもあるため、現地を歩いて確認することをおすすめします。

建物がある地域の用途地域は近隣商業地域です。用途地域とは、その土地でどんな建物を建ててよいかを国や自治体が決めたルールのことで、近隣商業地域は店舗やオフィスが建ちやすい地域とされています。区域区分は市街化区域で、これは街づくりを進めていく地域という位置づけです。

商業系の用途地域であることから、駅周辺には店舗や飲食店が集まりやすい傾向があると考えられます。ただし、実際の周辺環境、たとえば具体的な商店の種類や夜間の人通り、騒音の程度についてのデータはなく分かりません。内見や現地確認で自分の目で確かめることが大切です。

建物と管理

2009年10月竣工、築17年、7階建て51戸、鉄筋コンクリート造、所有権のマンションです。鉄筋コンクリート造は、鉄の骨組みにコンクリートを流し込んで作る構造で、マンションでよく使われる作り方です。所有権とは、建物と土地の権利を自分のものとして持てる形式を指します。

分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。ライオンズブランドは全国で長く供給されており、中古流通量も多いブランドとされています。ブランドの知名度や供給実績は、将来売却する際の買い手の見つけやすさに関わる要素の一つですが、これだけで売却のしやすさが保証されるわけではありません。

修繕積立金や管理費の金額、これまでの大規模修繕の実施履歴についてはデータがなく分かりません。築17年という年数は、一般的に一度目の大規模修繕を終えている時期にあたることが多いとされますが、この棟で実際にどうだったかは確認が必要です。管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書で確認することをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のため参考値です。件数が少ないので断定はできませんが、内訳は「危険（割高）」1件、「安全・割安」1件と評価が分かれており、この2件だけでこの棟全体の傾向を語ることはできません。

棟の平均実質利回りは3.28%、平均提示価格は3400万円です。実質利回りとは、家賃収入から管理費や税金などの経費を引いた後の、価格に対する年間の収益の割合を指す言葉です。家賃中央値は110,000円で、97,000円〜123,000円の範囲（サンプル2件）でした。こちらもサンプル数が少ない点に注意してください。

エリア全体（豊島区）は286件の診断があり、平均実質利回り3.55%、平均提示価格2668万円、家賃中央値85,500円で、判定の多数は「危険（割高）」でした。棟の家賃中央値はエリアの家賃中央値より高めですが、棟側は件数が少ないため参考程度にとどめてください。判定が分かれているという事実そのものが、この棟の価格妥当性を単純に決められないことを示しています。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から212m地点にある地価公示地点（西池袋３－７－５、令和8年1月1日時点）は1㎡あたり970,000円で、前年の830,000円から16.9%上昇しています。地価公示とは、国が毎年決まった地点の土地の価格を調べて公表する仕組みで、周辺の地価の動きを知る目安になります。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。

地価が上昇していることは事実ですが、この先も同じように上がり続けるかどうかは分かりません。過去のデータから将来を断定することはできないため、あくまで現在までの傾向として受け止めてください。

周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で665件あり、価格中央値2800万円、単価中央値110万円/㎡、面積中央値25㎡でした。例として2025年第4四半期の南町地区で価格3800万円（25㎡、1DK、2019年築）、3600万円（20㎡、1K、2019年築）などの取引が見られます。

ハザード情報では洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ローム台地は火山灰が積もってできた比較的安定した地形とされていますが、これは防災上の絶対的な安全を意味するものではありません。高潮についてのデータはなく分かりません。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 豊島区）

この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 28.3% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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