ライオンズステーションプラザ大塚
ライオンズステーションプラザ大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚2丁目3-16 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩2分 ／ 都電荒川線 大塚駅前駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1982-12（築43年） |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | SRC |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズステーションプラザ大塚は、東京都豊島区北大塚のJR山手線大塚駅徒歩2分に建つ、大京が分譲した1982年築・SRC造12階建の投資用ワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格面は慎重に確認したい棟といえます。
立地と交通
ライオンズステーションプラザ大塚は、東京都豊島区北大塚2丁目にあります。JR山手線大塚駅まで徒歩2分、都電荒川線の大塚駅前駅まで徒歩5分と、2つの路線が使える立地です。山手線は都心へのアクセスが良く、通勤・通学の便は良好といえます。
建物がある場所は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。近くの地価公示地点（北大塚２－１２－２、棟から113m）は令和8年1月1日時点で1㎡あたり2,030,000円、前年の1,880,000円から16%上昇しました。地価の動きは将来の資産価値を保証するものではありませんが、周辺の需要を示す参考材料になります。
建物と管理
この建物は1982年12月に竣工したSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造の略）12階建で、築44年になります。権利形態は所有権です。分譲した会社は大京、管理会社は大京アステージで、ブランドは大京の「ライオンズ」シリーズです。大京は全国で長年ライオンズマンションを供給しており、中古の流通量も多いとされています。
総戸数は今回のデータに記載が無いため、規模や管理組合の運営体制は登記簿や管理規約、長期修繕計画で確かめてください。築44年という年数を踏まえると、修繕積立金の残高や過去の大規模修繕の実施状況も、購入を検討する際に重要な確認ポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.82%、平均提示価格は2000万円、家賃は81,000円でした。1件の診断なので、この棟全体の傾向と決めつけることはできません。
参考までに、豊島区全体の診断は295件あり、「危険（割高）」が159件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円でした。この棟の利回り3.82%はエリア平均の3.54%より高く見えますが、診断が1件だけという点は変わらないため、割高か割安かの判断は複数の診断や実際の募集条件を見てから行うことをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省のデータによると、周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は1,002件あり、価格の中央値は2500万円、1㎡あたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25㎡でした。例として西巣鴨地区では、2025年第4四半期に築2004年・35㎡の1LDKが4400万円、築2004年・40㎡の1Rが4400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは良好な結果ですが、将来も同じ状態が続くとは限らないため、購入前には豊島区が公表する最新のハザードマップも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.1点（6件）でした。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
大塚駅徒歩2分と交通は良好ですが、築44年のため修繕状況の確認が欠かせません。
割高診断は1件のみの参考値で「危険（割高）」、エリア295件平均より利回りは高めです。
地価は16%上昇し取引も活発ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 総戸数や管理組合の運営状況を管理会社に確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 現在の入居状況を最新の募集資料で確認する
- 家賃81,000円が妥当か複数の資料で確認する
- 地価上昇16%が今後も続くとは限らない点を確認する
- ハザードマップを行政の最新情報で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.82%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.28ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
この棟の家賃中央値（81,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 6.4% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚２－１２－２（この棟から約113m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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