日神パレス北池袋
日神パレス北池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋本町4丁目49-6 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 北池袋駅 徒歩5分 ／ 埼京線 板橋駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1988-02（築38年） |
| 総戸数 | 33 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | RC(鉄筋コンクリート)造 |
| 建物管理会社 | 株式会社合人社計画研究所 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレス北池袋は、東京都豊島区池袋本町にあるRC造6階建て・総戸数33戸の中古ワンルーム投資用マンションです。北池袋駅徒歩5分、板橋駅徒歩7分の二路線が使える立地で、割高診断の参考値では危険（割高）と注意の判定が1件ずつ出ています。
立地と交通
日神パレス北池袋は東武東上線・北池袋駅から徒歩5分、埼京線・板橋駅からも徒歩7分で行けます。二つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の経路を複数持てる点は入居者募集の面でも強みになりやすいです。ただし実際の人の流れや夜道の様子は、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
この棟から183m離れた池袋本町１－３７－９の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり836,000円となり、前年の749,000円から11.6%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地に指定され、建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）80%、容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）400%、防火地域です。この地点と棟そのものの用途地域は同じではないため、棟の規制内容は都市計画図や重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
建物は1988年2月の竣工で、築年数は38年です。鉄筋コンクリート（RC）造の6階建てで、総戸数は33戸、権利形態は所有権です。築38年となり、配管や外壁など経年劣化の進み具合は、見た目だけでなく修繕の記録で確認する必要があります。
管理会社は株式会社合人社計画研究所です。管理費や修繕積立金の金額、積立金が将来の工事に足りているかどうかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確かめてください。また分譲時の売主についても情報が無いため、登記簿や重要事項説明書で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安はありませんでした。平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1,582万円、家賃中央値は65,000円（家賃サンプル2件、2025-10-17時点）です。件数が少ないため、この数字だけでこの棟の価格が妥当かどうかを断定することはできません。
比較のため豊島区全体（診断289件）を見ると、多い判定はやはり危険（割高）で、内訳は危険158件・注意38件・安全割安86件・判定不能7件、平均実質利回り3.54%、平均提示価格2,683万円、家賃中央値86,000円でした。この棟の家賃中央値はエリアより低めですが、利回りはエリア平均をやや上回っています。価格と家賃のバランスは個別に重要事項説明書や賃貸借契約書で確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで624件あり、価格中央値は2,500万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は25平方メートルです。個別の例では、上池袋の2004年築1Kが2,100万円（20平方メートル）、2009年築1Kが2,500万円（20平方メートル）、1975年築1DKが1,200万円（30平方メートル）で取引されています。築年や広さで価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。一方で棟の所在地の用途地域は準工業地域（市街化区域）で、先に挙げた地価公示地点の近隣商業地域とは異なります。用途地域による建築制限は場所ごとに違うため、建て替えや増改築を考える際は、棟の住所に基づく都市計画図を区役所で確認してください。
割高診断は参考値ですが、危険（割高）と注意が1件ずつで判断が割れています。
家賃中央値はエリアより低めで、利回りはエリア平均をやや上回っています。
築38年のため、修繕履歴と管理組合の運営状況を書類で確かめることが大切です。
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕の履歴を管理組合に確認する
- 分譲会社や施工会社を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 賃貸中なら現在の賃料と契約条件を賃貸借契約書で確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 現地を歩いて駅からの道のりや周辺環境を自分の目で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.71%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 24.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋本町１－３７－９（この棟から約183m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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