ライオンズマンション駒込六義園
ライオンズマンション駒込六義園（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区西尾久4丁目26-12 |
|---|---|
| 交通 | 東北本線 尾久駅 徒歩5分 ／ 山手線 田端駅 徒歩14分 |
| 築年 | 1982-07（築44年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社国土信和 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション駒込六義園は、東京都荒川区西尾久にある1982年築・12階建て31戸の投資用ワンルームマンションです。尾久駅徒歩5分の立地で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定でした。立地・建物・相場感を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション駒込六義園は、東北本線の尾久駅から徒歩5分、山手線の田端駅からも徒歩14分という二路線を利用できる立地です。尾久駅からは上野・東京方面へのアクセスがしやすく、通勤や通学の動線は確保しやすい場所といえます。
住所は東京都荒川区西尾久4丁目です。データ上の所在地欄には豊島区という表記もありますが、具体的な住所は荒川区西尾久であり、後述する相場診断のエリア区分（豊島区）と建物の実際の所在地が異なる点には注意してください。周辺の生活環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1982年7月竣工、築44年、鉄筋コンクリート造の12階建てで、総戸数は31戸、権利形態は所有権です。分譲会社は大京で、「ライオンズマンション」ブランドとして長年の供給実績があり、中古での流通量が多いことも特徴です。
管理会社は株式会社国土信和です。管理の運営状況や修繕の履行状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。築44年という年数を踏まえ、設備更新の実施状況も合わせて聞いておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は安全・割安、平均実質利回りは4.47%、平均提示価格は1950万円、家賃は中央値・最小・最大とも90,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この数字だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
比較対象となる豊島区エリアの診断は290件あり、判定は危険（割高）が159件と最も多く、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円です。ただしこの棟の所在地は荒川区西尾久であり、エリア統計は豊島区のものなので、あくまで近隣相場の参考として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（西尾久１－１６－７、棟から約496m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり816,000円、前年の715,000円から14.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで322件あり、価格の中央値は2600万円、単価の中央値は96万円/m²、面積の中央値は25m²です。例として昭和町地区で2025年第4四半期に成約した1K・25m²（2019年築）が3000万円、1DK・30m²（2023年築）が4300万円、1LDK・35m²（2023年築）が3700万円という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、地形は後背湿地、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは購入判断に直結する重要な情報なので、荒川区が公開するハザードマップと、重要事項説明書の記載内容を必ず確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、安全・割安の判定が出ています。
豊島区エリア全体は危険（割高）の判定が多く、相場感には差があります。
築44年と後背湿地の立地のため、管理状況とハザードを重点的に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で建物の構造や権利関係を確認する
- 重要事項説明書でハザード情報を確認する
- 賃貸借契約書で実際の家賃を確認する
- 周辺の取引事例と価格を比較して検討する
- 築44年の設備更新状況を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.93ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.47%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.93ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西尾久１－１６－７（この棟から約496m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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