ステージファースト目白
ステージファースト目白（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区雑司ヶ谷3-3-3 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 雑司ヶ谷駅 徒歩1分 ／ JR山手線 目白駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1998-11（築28年） |
| 総戸数 | 91戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社穴吹コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ステージファースト目白は、東京都豊島区雑司ヶ谷にある1998年11月竣工・地上14階建91戸のワンルーム向けマンションです。副都心線雑司ヶ谷駅から徒歩1分という近さが特徴で、割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地・管理・相場を宅建士目線で確認します。
立地と交通
ステージファースト目白は、東京メトロ副都心線の雑司ヶ谷駅から徒歩1分という駅近の立地にあります。副都心線は新宿三丁目や渋谷方面につながっており、通勤・通学の経路を選びやすい点が強みです。さらにJR山手線の目白駅までも徒歩8分で行けるため、2つの路線を使い分けられます。
豊島区雑司ヶ谷は住宅地と商店が混在するエリアです。駅から徒歩1分という近さは、賃貸に出す場合の需要にもプラスに働きやすい要素と考えられます。ただし実際の人気度や空室の状況は今回のデータには無いため、賃貸情報サイトの募集件数や管理会社への聞き取りで確かめてください。
建物と管理
建物は1998年11月の竣工で、2026年時点の築年数は28年です。鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）の地上14階建で、総戸数は91戸、権利形態は所有権です。所有権であることは、借地権の物件に比べて権利関係が分かりやすい点と言えます。
管理会社は株式会社穴吹コミュニティです。管理会社の名前が分かっていても、実際の修繕の積立状況や管理組合の運営状況、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は2275万円、平均実質利回りは3.49%、家賃は82,000円でした（家賃のサンプルも1件のみです）。診断の件数が少ないため、この1件の結果だけで棟全体の割高・割安を断定することはできません。
比較のために、エリア全体（東京都豊島区）の診断の件数を見ると290件あり、このうち「危険（割高）」が159件と最も多く、「安全・割安」は86件、「注意」は38件、「判定不能」は7件でした。豊島区の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円です。棟の1件の結果はエリアの多数派の判定と同じ方向にありますが、件数の差が大きいため単純に比較できる話ではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から179m離れた雑司が谷３－２０－１０の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり882,000円で、前年の780,000円から13.1%上昇しています。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域（建蔽率60%・容積率300%）とされ、防火地域にも指定されています。
一方、棟そのものの用途地域は近隣商業地域（市街化区域）と記録されています。地価公示地点とは場所が異なるため用途地域の指定が違う可能性があり、どちらが正式な指定か、また実際の建築制限がどうなっているかは、豊島区役所の都市計画課で確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの788件で、価格の中央値は2800万円、単価の中央値は1平方メートルあたり106.35万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、高田の1LDK・60平方メートル（築1980年）が6000万円、目白台の1K・20平方メートル（築2002年）が2300万円、目白台の1LDK・40平方メートル（築1978年）が4000万円で、いずれも2025年第4四半期の事例です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は谷底低地（傾斜が1/100未満のなだらかな低い土地という意味です）で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。地震時の液状化リスクについては、区が公開しているハザードマップで詳細な範囲を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは、この棟の評点は3.7（63件）となっています。評点はひとつの目安にはなりますが、具体的にどんな点が良い、どんな点が気になるとされているかの内容は今回のデータには無いため、気になる方は同サイトの最新のレビュー本文も確認してください。
雑司ヶ谷駅徒歩1分の利便性は高いですが、診断は参考値（1件）で「危険（割高）」です。
豊島区全体も「危険（割高）」が最多で、相場全体の割高傾向がうかがえます。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクもあるため管理資料と公的データの確認が欠かせません。
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に求める
- 用途地域は豊島区役所の都市計画図で最新を確認する
- 診断は参考値のため複数の診断・取引データで利回りを比べる
- 液状化リスクは区のハザードマップで範囲を確認する
- 賃貸の募集状況は賃貸サイトで現在の空室を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点63件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 5.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／雑司が谷３－２０－１０（この棟から約179m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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