ルーブル大塚参番館
ルーブル大塚参番館（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚１丁目１４−１２ |
|---|---|
| 交通 | 大塚駅 徒歩3分 ／ 巣鴨新田駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2010-05（築16年） |
| 総戸数 | 50戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | エーシークリエイト |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル大塚参番館は東京都豊島区北大塚、大塚駅徒歩3分に建つ2010年築・11階建て50戸のワンルームマンションです。クリードの「ルーブル」ブランドで、立地・建物・価格の目安を宅建士の視点から中立に整理しました。割高診断は1件のみのため参考値として紹介します。
立地と交通
ルーブル大塚参番館は東京都豊島区北大塚一丁目にあり、大塚駅まで徒歩3分、巣鴨新田駅まで徒歩6分の立地です。2つの駅を使い分けられる点は、入居者の通勤・通学の選択肢を広げ、賃貸需要を支える要素になります。
大塚駅前は商業施設やオフィスも集まるエリアで、住むだけでなく働く人や買い物客も行き交う場所です。駅に近い分、車や人の通りが多くなる時間帯もあるため、静かな環境を重視する人は内見で音の感じ方を確かめるとよいでしょう。
建物と管理
この棟は2010年5月に竣工した11階建て、総戸数50戸のマンションです。分譲は(株)クリードで、「ルーブル」ブランドとして都市型のワンルームマンションを首都圏の主要駅周辺に展開してきた会社です。管理会社はエーシークリエイトが担当しています。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利の形は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。築16年ということもあり、これまでの修繕の内容や今後の計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均提示価格は2800万円、平均実質利回りは2.91%でした。家賃は84,000円の1件のみで、これも参考値です。1件の結果だけで棟全体の割高・割安を決めることはできません。
同じ豊島区で診断された289件を見ると、判定の内訳は危険（割高）158件、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件で、エリア全体でも危険（割高）が最も多い結果でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の1件はエリアの平均より利回りが低めに出ていますが、サンプルが1件のため、個別の価格交渉の結果なのか物件そのものの特徴なのかは、同程度の広さ・築年の取引事例と比較して確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から204m離れた南大塚２－４５－８の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり3,000,000円で、前年の2,560,000円から17.2%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。地価の上昇は地域の需要を示す材料の一つですが、この地点の価格がそのまま棟の資産価値を表すわけではありません。
周辺の取引事例は647件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、西巣鴨の2004年築1Rが4400万円（40平方メートル・2025年第4四半期）、西巣鴨の1997年築1LDKが4900万円（40平方メートル・同時期）、北大塚の1996年築オープンフロアが810万円（20平方メートル・同時期）という事例があります。間取りや面積が異なるため、そのままこの棟の価格と比べることはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、豊島区のハザードマップで確かめてください。液状化のしやすさは地盤改良の有無などで変わるため、購入前に自治体のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
大塚駅徒歩3分の駅近は強みですが、商業地域で人通りが多い点も内見で確かめたいです。
診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」。1件で棟全体を判断するのは早計です。
構造や権利、修繕計画などデータに無い項目は、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 建物の構造と土地の権利の形を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕履歴・予定を確認する
- 現在の入居状況と賃貸条件を管理会社に確認する
- 豊島区のハザードマップで高潮・水害・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例を面積や間取りの違いも踏まえて比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.63ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.91%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.63ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 2.9% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚２－４５－８（この棟から約204m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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