ルーブル西早稲田
ルーブル西早稲田（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区高田1丁目24-1 |
|---|---|
| 交通 | 都電荒川線 面影橋駅 徒歩6分 ／ 都電荒川線 学習院下駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2005-12（築20年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル西早稲田は、東京都豊島区高田1丁目に建つ2005年12月竣工・全37戸のワンルームマンションです。都電荒川線の面影橋駅と学習院下駅が徒歩圏にあり、割高診断は2件のみのため参考値となります。地価公示や周辺の取引事例、ハザード情報も合わせて確認していきます。
立地と交通
ルーブル西早稲田は、東京都豊島区高田1丁目に位置し、都電荒川線の面影橋駅まで徒歩6分、学習院下駅まで徒歩7分という立地です。同一路線の2駅が使える点は、ダイヤの乱れに強いという利点があります。一方で都電は本数や車両の収容力が地下鉄に比べて限られるため、通勤時間帯の混雑や待ち時間は事前に時刻表で確認しておくと安心です。
この物件が建つ場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれます。近くの地価公示地点（高田１－３６－１１、物件から283m）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,020,000円で、前年の900,000円から13.3%上昇しています。地価の上昇は土地需要の高さを示す指標の一つですが、マンション1室の資産価値が同じ割合で上がるとは限らないため、将来の値上がりを前提にした判断は避けたほうが安全です。
建物と管理
建物は2005年12月に竣工したRC造（鉄筋コンクリートでできた構造）の地上6階建てで、総戸数は37戸、権利形態は所有権です。分譲したのは「ルーブル」ブランドを展開する株式会社クリードで、首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを企画・分譲してきた会社です。築21年という年数は、外壁や設備の更新時期を考える目安になりますが、実際の劣化具合は現地での内見と合わせて確認することをおすすめします。
この棟の管理会社については今回のデータに記載がありません。管理会社が分からないままでは、日常の清掃や設備点検がどの程度行き届いているかも判断できないため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や仲介会社に求めて、実際の管理体制と修繕の積立状況を確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年9月29日時点で2件のみ行われており、件数が3件に満たないため参考値として扱います。判定の内訳は危険（割高）が1件、判定不能が1件で、多い判定は危険（割高）となっていますが、件数が少ないため断定はできません。平均実質利回りは3.28%、平均提示価格は2480万円、家賃は中央値82,500円（最小75,000円・最大90,000円、サンプル2件）でした。
同じ時期の東京都豊島区全体の診断は289件あり、多い判定はやはり危険（割高）でした（危険158件・注意38件・安全・割安86件・判定不能7件）。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。棟の数値はエリアより利回りがやや低く見えますが、サンプルが2件しかないため、この差だけで割高・割安を判断することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、周辺（西早稲田地区を含むエリア）の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに584件あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に1900万円・20平方メートル・1Kの事例、2025年第2四半期に3400万円・30平方メートル・1Kの事例があります。価格帯には幅があるため、1件の事例だけで相場を判断しないことが大切です。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3メートルとされており、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）に位置しています。液状化はやや液状化しにくいとされていますが、浸水想定がある地域であることは変わりません。購入前には自治体が公開している洪水ハザードマップで、想定される水位や避難経路、避難所の位置を確認しておくことをおすすめします。
診断件数2件は参考値で、判定は危険（割高）1件・判定不能1件とばらつきがあります。
豊島区全体の診断289件では危険（割高）が最多で、家賃中央値は86,000円でした。
管理会社の情報が無いため、総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確かめる
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確かめる
- 複数の賃貸サイトで家賃の実勢を確かめる
- 自治体のハザードマップで洪水浸水想定を確かめる
- 周辺取引事例と提示価格を比べて割高感を確かめる
- 診断件数が少ないため今後の診断結果も確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（82,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 4.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田１－３６－１１（この棟から約283m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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