ライオンズプラザ池袋
ライオンズプラザ池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋4丁目27-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩3分 ／ JR山手線 池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 190戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光・東京木材相互市場 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ池袋は、東京都豊島区東池袋にある1982年築・地上14階建・総戸数190戸の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩3分、JR池袋駅から徒歩10分の立地で、割高診断では4件すべてが「危険（割高）」と判定されています。
立地と交通
ライオンズプラザ池袋は、東京メトロ有楽町線の東池袋駅から徒歩3分、JR山手線の池袋駅からは徒歩10分の場所にあります。東池袋駅が最寄りのため、通勤や通学の動線を複数の路線から選べる点は魅力です。住所は東京都豊島区東池袋4丁目27-5で、池袋という大きな繁華街のすぐそばに位置しています。
この地点は用途地域が商業地域で、建蔽率80%・容積率800%という高い数値が設定されています。オフィスビルや商業施設が建ち並ぶ、人の出入りが多い街であることがうかがえます。また防火地域にも指定されているため、建物の防火性能には一定の基準が求められています。実際の賃貸需要の強さそのものは今回のデータに含まれていないため、池袋エリアの賃貸情報サイトや管理会社への聞き取りで確かめてください。
建物と管理
建物は1982年2月に竣工し、2026年時点で築44年を迎えています。地上14階建・総戸数190戸という規模で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造）です。権利形態は所有権で、分譲は大京観光・東京木材相互市場、管理は株式会社大京アステージが担っています。
このマンションは大京グループの「ライオンズ」ブランドの物件です。大京は全国に多数の供給実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下にあり、中古の流通量が多いとされています。一方で築44年という年数を踏まえると、耐震性や直近の大規模修繕の実施状況は気になるところです。これらは今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われ、4件すべてが「危険（割高）」と判定されています。平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は2463万円です。家賃は77,000円から95,000円の間に分布し、中央値は88,500円でした。最終診断日は2025年4月30日です。
比較のため豊島区全体を見ると、288件の診断のうち「危険（割高）」が158件、「注意」が38件、「安全・割安」が86件、「判定不能」が6件です。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2677万円、家賃中央値は86,000円でした。この棟の利回りはエリア平均よりわずか0.01ポイント低いだけで、大きな差はありません。つまり、この棟だけが特に割高というより、豊島区全体の利回りが低めであることがうかがえます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から354m離れた東池袋１－２２－１４の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,290,000円です。前年の2,840,000円から15.8%上昇しており、周辺の地価は上がっている状況です。ただし地価の上昇は、マンションの価格そのものが上がることを直接示すものではありません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期の周辺取引は928件あり、価格の中央値は2600万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として1980年築・15平方メートルの1Rが1400万円、2004年築・20平方メートルの1Kが3000万円、2015年築・20平方メートルの1Kが3100万円で取引されています。築年数や面積によって価格は大きく変わるため、単純な比較には注意が必要です。
国交省のハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、自治体が公開するハザードマップで確かめてください。これらは公表資料に基づく目安であり、実際の災害リスクはハザードマップでも併せて確認することをおすすめします。
4件すべて「危険（割高）」判定で、エリア平均と同程度の利回り水準です。
築44年のSRC造で、修繕履行状況は総会議事録などで確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、物件価格の妥当性は個別に確認してください。
- 長期修繕計画書と直近の大規模修繕の実施記録を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理実態を確認する
- 耐震性能は重要事項説明書や登記簿で確かめる
- 現在の賃料と空室状況を複数の賃貸サイトで確認する
- 提示価格が割高となった根拠を仲介業者に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性とは別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは 0ポイント。ほぼ相場並みです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均利回りは東京都 豊島区の相場とほぼ同水準です。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 95,000円
- 82,000円
- 77,000円
この棟の家賃中央値（88,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 2.9% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋１－２２－１４（この棟から約354m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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