ライオンズプラザ池袋
ライオンズプラザ池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋4丁目27-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩3分 ／ JR山手線 池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 190戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光・東京木材相互市場 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズプラザ池袋は東京都豊島区東池袋にある築44年・総戸数190戸の分譲マンションです。東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩3分の駅近立地ですが、割高診断は4件すべてが「危険（割高）」でした。地価は上昇していますが、修繕状況のデータは未取得です。
立地と交通
ライオンズプラザ池袋は、東京都豊島区東池袋4丁目にある分譲マンションです。東京メトロ有楽町線の東池袋駅からは徒歩3分、JR山手線の池袋駅からは徒歩10分の距離にあります。有楽町線を使えば都心方面へのアクセスがしやすく、池袋駅も徒歩圏内にあるため、複数の路線を使い分けられる立地です。
この物件が建つ場所の用途地域は商業地域で、店舗やオフィスなど幅広い用途の建物を建てられる区域に指定されています。物件から354m離れた地点の地価公示（国が毎年公表する、その地点の土地の値段の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,290,000円でした。前年の2,840,000円と比べると15.8%の上昇です。ただしこれは周辺の土地の価格動向を示す数字であり、この物件自体の売買価格が上がったことを直接示すものではない点には注意が必要です。
建物と管理
建物は1982年2月に竣工し、2026年時点で築44年が経過しています。地上14階建て、総戸数190戸というまとまった規模のマンションで、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた、比較的丈夫とされる造り）です。権利形態は所有権となっており、購入すると土地と建物の両方を所有することになります。
分譲したのは大京観光・東京木材相互市場で、現在の管理会社は株式会社大京アステージです。ブランド名は「ライオンズ」で、大京（現在はオリックスグループ）が手がけたマンションシリーズにあたります。全国に供給実績が多く、中古の流通量も多いブランドという特徴がありますが、この棟の修繕積立金の金額や直近の大規模修繕がいつ行われたかといった具体的な管理状況については、今回の事実データには含まれておらず分かりません。購入を検討する際は、管理組合や管理会社に個別に確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われています。3件以上のデータがあるため、参考値ではなく実数として扱っています。判定の内訳は「危険（割高）」が4件で、「注意」「安全・割安」「判定不能」はいずれも0件でした。もっとも多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2463万円でした。家賃は中央値88,500円、最小77,000円から最大95,000円まで（サンプル4件）で、最終診断日は2025年4月30日です。
比較のためエリア全体（東京都豊島区）のデータも見てみます。豊島区では286件の診断が行われており、「危険（割高）」157件、「注意」38件、「安全・割安」85件、「判定不能」6件という内訳で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2668万円、家賃中央値は85,500円です。この棟とエリア全体の利回り差は-0.01ポイントで、ほぼ同じ水準といえます。つまりこの棟だけが特別に割高というより、豊島区の全体的な傾向に近い結果です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示地点（東池袋１－２２－１４、棟から354m）の用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率800%、防火地域に指定されています。前年からの変動率は15.8%の上昇でした。この地点の地価が上がっていることは分かりますが、上昇の理由や今後の見通しについてのデータはありません。
国土交通省が公表している周辺の取引事例は928件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あります。価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は107.4万円、面積の中央値は25平方メートルです。個別の例としては、2025年第4四半期の取引で、南池袋の1R・15平方メートル（1980年築）が1400万円、東池袋の1K・20平方メートル（2004年築）が3000万円、同じく東池袋の1K・20平方メートル（2015年築）が3100万円という事例が確認できます。築年数や広さによって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報を見ると、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」となっています。高潮についてのデータはありません。これらは公表されている範囲の情報であり、実際の安全性を保証するものではない点にも注意してください。
診断は4件中4件が「危険（割高）」で、エリア平均と比べても割高感がある水準です。
地価は上昇していますが、築44年の建物で修繕状況のデータは確認できていません。
立地は駅近で良好ですが、価格の妥当性は別途確認が必要です。
- 修繕積立金の金額と長期修繕計画の内容を管理会社に確認する
- 直近の大規模修繕がいつ行われたか確認する
- 現在の入居状況（空室の有無）を確認する
- 管理費・修繕積立金の滞納状況を確認する
- 実際の賃貸募集価格と診断データの家賃を比較する
- 地価公示の上昇が物件価格に反映されているか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.54%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 95,000円
- 82,000円
- 77,000円
この棟の家賃中央値（88,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 3.2% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋１－２２－１４（この棟から約354m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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