ライオンズマンション大塚角萬
ライオンズマンション大塚角萬（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚2丁目3-12 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大塚駅 徒歩3分 ／ 都電荒川線 大塚駅前駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1981-10（築45年） |
| 総戸数 | 25 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション大塚角萬は、東京都豊島区北大塚にある、大塚駅徒歩3分の投資用ワンルームマンションです。1981年竣工・総戸数25戸で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、エリア全体も同じ傾向です。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション大塚角萬は、東京都豊島区北大塚2丁目にある投資用のワンルームマンションです。JR山手線・大塚駅から徒歩3分、都電荒川線の大塚駅前駅からも徒歩4分と、2つの路線を使い分けられる立地にあります。山手線は都心の主要な駅を結ぶ路線のため、通勤や通学での利用がしやすい点は評価しやすいポイントです。都電荒川線は本数が少ない路面電車ですが、近距離の移動に使える足として地域に根付いています。
この物件がある場所は「商業地域」に指定されており、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は600%と、比較的高い建物を建てやすい地域です。また「防火地域」にも指定されており、火災が広がりにくいよう建物の構造に一定の基準が求められる場所です。周辺は商業施設が多いエリアで、日常の買い物や外食のしやすさにつながる要素といえます。駅周辺の雰囲気や人通りは、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1981年10月に完成し、2026年時点で築45年です。地上9階建てで総戸数は25戸と比較的小規模なマンションで、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）という、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりです。権利形態は所有権のため、土地の一部も所有する形になり、マンションの建て替えなどの判断にも関わってきます。総戸数が少ない分、管理組合の意思決定に一戸あたりの影響が大きくなりやすい点も特徴です。
分譲は大京、管理は大京アステージが行っており、「ライオンズマンション」という大京の長年のブランドの1棟です。全国で長く展開されており中古の流通量も多いブランドですが、築45年という年数を考えると、新耐震基準に対応した建築確認を受けているかどうかは今回のデータに無いため、重要事項説明書や建築確認日の記録で確かめてください。また、修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容も今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.23%、平均提示価格は1870万円、家賃中央値は86,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2025年7月7日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできませんが、気になる材料の一つとして捉えておくとよいでしょう。
一方、豊島区全体では診断の件数が293件あり、こちらも最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2691万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の利回り3.23%はエリア平均の3.54%より低い水準にあり、エリア内でも割高感が出やすい傾向と重なっている可能性があります。購入を検討する場合は、この棟だけでなく、エリア内の他の物件とも価格や利回りを比べてみることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から49m離れた地点（北大塚2-12-2）の地価公示（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり2,180,000円で、前年の1,880,000円から16%上昇しています。この地点も商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域という条件です。地価の上昇は良い材料として受け止められますが、マンション一室の価格が同じように上がり続けるとは言えません。地価と個別の部屋の価格は、必ずしも同じ動きをするわけではない点に注意が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで582件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105.35万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば西巣鴨では2025年第4四半期に築2004年・40平方メートルの1Rが4400万円で取引されています。エリアの相場を知る手がかりになりますが、個別の部屋の条件によって価格は変わります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮については今回のデータに無いため、豊島区が公開するハザードマップで確かめてください。地形や液状化のしやすさは、建物の基礎工事の内容によって実際の影響度が変わります。立地の良さとリスクの両方を見て判断することが大切です。
割高診断は参考値ですが、棟・エリアともに「危険（割高）」の判定が目立ちます。
地価は前年より16%上昇していますが、液状化や浸水のリスクも確認材料になります。
築45年の歴史あるライオンズブランドですが、管理状態や耐震性は書類で必ず確かめましょう。
- 大京アステージの管理状況は長期修繕計画と総会議事録で確認する
- 築45年の新耐震基準適合は建築確認日を重要事項説明書で確認する
- 現在の賃料や入居状況は最新の賃貸契約書・募集状況で確認する
- 液状化や浸水のリスクは豊島区のハザードマップで確認する
- 価格の妥当性は複数の周辺取引事例と比較して確認する
- 管理費・修繕積立金の金額は最新の管理規約で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.31ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.31ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 0.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚２－１２－２（この棟から約49m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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