ルーブル南長崎
ルーブル南長崎（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南長崎5丁目1-30 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩4分 ／ 西武池袋・豊島線 東長崎駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1998-12（築27年） |
| 総戸数 | 21戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社東光マンションセンター |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル南長崎は東京都豊島区南長崎にあるワンルームマンションです。落合南長崎駅から徒歩4分、1998年築・RC造21戸。割高診断は参考値（2件）ながら危険（割高）が中心で、価格と賃料のバランスを慎重に見たい棟です。
立地と交通
ルーブル南長崎は、都営大江戸線の落合南長崎駅から徒歩4分、西武池袋・豊島線の東長崎駅からも徒歩8分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の経路を複数から選べる点が特徴です。駅から近いこと自体は、入居者を探しやすくなる要素の一つになります。
周辺の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。近くの地価公示（西落合３－１７－５、この建物から約309m）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり810,000円となり、前年の737,000円から9.9%上昇しています。地価が上がっている地域であることは分かりますが、これがそのまま賃料や将来の資産価値に結びつくとは限らないため、断定はできません。
建物と管理
この建物は1998年12月に竣工し、築28年のRC造（鉄筋コンクリート造）、地上5階建てで総戸数は21戸です。権利形態は所有権で、土地と建物をまとめて所有する形になります。分譲は東光マンションセンター、ブランドは「ルーブル」で、クリードが首都圏の主要駅周辺に展開している都市型ワンルームマンションのシリーズの一つです。
管理会社はTFDコミュニティです。ただし、実際の修繕の履行状況や管理組合の運営がどうなっているかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築28年という年数を考えると、大規模修繕の実施時期や今後の計画、修繕積立金の積立状況は特に気になるポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均実質利回りは3.25%、平均提示価格は1970万円、家賃の中央値は79,000円（78,000円〜80,000円の範囲、サンプル2件）です。最終診断日は2025年6月18日となっています。
同じ豊島区全体でみると、診断件数289件のうち「危険（割高）」が158件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の家賃中央値や平均利回りはエリア平均より低めですが、サンプルが少ないため、この差だけで棟全体の割高・割安を決めつけることはできません。実際の賃料や管理費・修繕積立金を含めた収支は、個別の確認が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの403件のうち、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、中落合では2025年第4四半期に25平方メートル・1DK・1996年築の物件が18,000万円、20平方メートル・1K・2003年築が2,400万円、25平方メートル・1K・1999年築が2,200万円という取引事例があります。同じ地区内でも価格の幅が大きく、個別の条件差が結果に影響していることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。用途地域は第一種低層住居専用地域（建蔽率50%・容積率100%）で、準防火地域に指定されています。
2路線使える立地だが、割高診断は参考値（2件）で危険判定が中心です。
築28年のRC造で、管理体制や修繕計画は個別に確認が必要です。
周辺の地価は上昇傾向ですが、取引価格には幅があり断定は禁物です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を確認する
- 実際の賃料と入居状況を管理会社に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と増額予定を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 区のハザードマップで高潮・土砂災害情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.29ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.29ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（79,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 8.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西落合３－１７－５（この棟から約309m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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