ルーブル南長崎
ルーブル南長崎（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南長崎5丁目1-30 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩4分 ／ 西武池袋・豊島線 東長崎駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1998-12（築27年） |
| 総戸数 | 21戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社東光マンションセンター |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区南長崎にある投資用ワンルームマンション「ルーブル南長崎」を宅建士の視点で解説します。落合南長崎駅徒歩4分、1998年築・21戸のRC造です。割高診断は件数が少なく参考値ですが、価格面で気になる点があります。
立地と交通
ルーブル南長崎は、都営大江戸線 落合南長崎駅から徒歩4分、西武池袋・豊島線 東長崎駅から徒歩8分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。最寄り駅までの距離は近く、日々の移動の負担は少ないと考えられます。駅からマンションまでの道のりや周辺の交通量については、今回のデータには含まれていないため分かりません。
物件がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。近隣商業地域とは、お店や事務所と住宅が混ざって建てられる地域という意味です。近くの地価公示地点（西落合３－１７－５、棟から309m）は第一種低層住居専用地域で、低い建物中心の落ち着いた住宅街が広がっていることがうかがえます。
建物と管理
この建物は1998年12月に完成し、築年数は28年です。地上5階建て・総戸数21戸の鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄筋を組み合わせた頑丈なつくりという意味です）で、土地・建物とも所有権です。分譲したのは株式会社東光マンションセンターで、「ルーブル」はクリードが手がける都市型ワンルームマンションのブランドです。
管理を担当しているのはTFDコミュニティです。修繕積立金の金額や大規模修繕の実施履歴、管理費の詳細については、今回のデータには含まれておらず分かりません。購入を検討する際は、管理組合の議事録や長期修繕計画を直接確認することをおすすめします。また、総戸数21戸という比較的小規模な棟のため、大規模マンションと比べて管理組合の意思決定に住民の意見が反映されやすい面があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断件数が2件のため、参考値として扱ってください。2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均実質利回りは3.25%、平均提示価格は1970万円、家賃は中央値79,000円（78,000円〜80,000円の範囲）でした。件数が少ないため、この数字だけで棟全体の価格が妥当かどうかを断定することはできません。
豊島区全体では286件の診断があり、内訳は危険（割高）157件、注意38件、安全・割安85件、判定不能6件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2668万円、家賃中央値は85,500円です。棟とエリアの利回りの差については、データが未取得のため分かりません。
つまり、豊島区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多く、エリア全体として価格が高めに出やすい傾向があるといえます。ただし、これは統計的な傾向であり、個々の物件の価格が妥当かどうかは別途確認が必要です。この棟についても、エリアの傾向とあわせて慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から309m離れた地価公示地点（西落合３－１７－５）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり810,000円で、前年の737,000円から9.9%上昇しています。ただし、この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率100%、準防火地域です。地価の動きは参考情報であり、この棟自体の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけての周辺取引事例は403件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の中落合地区では、1996年築・25平方メートルの1DKが18000万円、2003年築・20平方メートルの1Kが2400万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には含まれておらず、液状化のリスクも「液状化しにくい」とされています。地形はローム台地です。高潮に関するデータは示されていないため分かりません。地盤の強さを判断する詳しい調査結果までは、今回のデータには含まれていません。
割高診断は参考値ですが2件とも危険（割高）で、価格には注意が必要です。
地価公示は上昇していますが、これは物件価格の妥当性を保証しません。
管理体制や修繕計画の詳細は今回のデータになく、個別確認が必要です。
- 管理組合の議事録や長期修繕計画を確認すること
- 修繕積立金・管理費の金額と滞納状況を確認すること
- 現在の入居状況や家賃の実勢を管理会社に確認すること
- 地価公示の上昇と物件価格の妥当性は別物と理解すること
- 周辺取引事例と提示価格を自分でも比較してみること
- 洪水以外のハザード（土砂災害など）も自治体資料で確認すること
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.3ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.3ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（79,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 7.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西落合３－１７－５（この棟から約309m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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